Asuntolaina

Mikä enimmäisluototussuhde on ja miten se lasketaan?

Enimmäisluototussuhdetta koskevaa lakia sovelletaan asunnon hankintaan tai peruskorjaukseen myönnettäviin lainoihin, joiden vakuudeksi tulee asunto. Laki koskee lainoja, jotka on otettu omaa vakituista asuntoa, sijoitusasuntoa ja vapaa-ajan asuntoa varten.

Enimmäisluototussuhde = myönnettävän luoton määrä suhteessa luoton vakuuksien käypään arvoon luoton myöntämishetkellä.

• Laskennassa vakuuksina voidaan huomioida kaikki velallisen itsensä tai toisen henkilön luotolle panttaamat reaalivakuudet, kuten asunnot, talletukset ja arvopaperit. Esim. henkilötakausta ei voida ottaa huomioon luototussuhteen laskennassa.

Myönnettävän luoton määrä saa olla enintään 90 % (29.6.2020 alkaen) ja ensiasuntoa varten enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta (1.7.2018). Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asunnon ostajalla tulisi olla vähintään 10 % (ensiasunnossa 5 %) omia säästöjä tai muita reaalivakuuksia. (Finanssivalvonta voi alentaa mainittuja enimmäismääriä enintään 10 prosenttiyksiköllä rajoittaakseen rahoitusvakauteen kohdistuvien riskien poikkeuksellista kasvua.)

Esimerkkilaskelma

Asunnon myyntihinta on 100 000 €. Asunnon ostajan omarahoitusosuus on 20 000 €. Hän tarvitsee asuntolainaa 80 000 €. Tällaisen lainan luototussuhde on 80 % (80 000/100 000 *100) eli lain mukainen.

Tässä yhteydessä on huomioitava, että ostettavan asunnon vakuusarvo on yleensä 70 % sen käyvästä arvosta. Kun asunto on pantattu vakuudeksi, vakuusvajetta jää 10 000 € (80 000 - 70/100*100 000). Lisävakuutena voidaan käyttää esimerkiksi osuuspankin luottotakausta.

Laki velvoittaa pankkia

Asuntolainan enimmäisluototussuhdetta koskeva laki tuli voimaan 1.7.2016. Sen avulla viranomaiset voivat hillitä kotitalouksien liiallista velkaantumista sekä ehkäistä asuntojen hintojen ja asuntoluotonannon liialliseksi arvioimaansa kasvua tai muita koko rahoitusjärjestelmän vakautta uhkaavia riskejä.

Lakiin kirjattu enimmäisluototussuhde on pankkia sitova. Sen voi ylittää ainoastaan Finanssivalvonnan erikseen sallimissa tilanteissa, esimerkiksi väliaikaisesti asunnonvaihtotilanteissa. Enimmäisluototussuhteen lisäksi lainalle tarvittavien vakuuksien määrään voivat vaikuttaa pankin omat vakuusvaateet.

Lainalle tarvitaan vakuus, joka turvaa sen takaisinmaksun pankille. Ostettava asunto kattaa suurimman osan (yleensä 70 %) lainastasi. Loppuosalle saatetaan tarvita lisävakuutta.

Korot ovat tällä hetkellä poikkeuksellisen alhaalla. Voit varautua korkojen nousuun etukäteen sopimalla lainallesi esimerkiksi korkokaton.

Pitkä kiinteä korko

Pitkä kiinteä korko on ainutlaatuinen suoja asuntolainan korolle koko laina-ajalle, jopa 25 vuodeksi. Voit saada sen vain Osuuspankin omistaja-asiakkaana. Halutessasi maksat kiinteäkorkoisen asuntolainasi ennenaikaisesti pois ilman lisäkustannuksia.

Korkokatto

Ottamalla lainaasi korkokaton varmistat, että lainasta perittävä korko ei nouse yli sovitun rajan. Lainasi korko voi silti laskea, jos yleinen korkotaso lähtee laskemaan. Korkokaton voi liittää niin uuteen kuin vanhaankin euriborkorkoiseen lainaan. Korkokaton voi maksaa osana lainan marginaalia tai kertamaksuna. Hintaan vaikuttavat lainamäärä, korkokaton taso ja voimassaoloaika sekä tilanne korkomarkkinoilla.

Lainan kustannukset muodostuvat viitekorosta, marginaalista ja lainan takaisinmaksuun liittyvistä hoitokuluista. Lisäksi lainasta veloitetaan toimitusmaksu lainan noston yhteydessä.

Voit vähentää asuntolainan korkoja verotuksessa, mikä pienentää maksamiesi verojen määrää.

Lainamäärää miettiessäsi kannattaa varautua ostohinnan lisäksi mahdollisiin muihin kuluihin, kuten esimerkiksi muuttokuluihin ja asuntokaupan varainsiirtoveroon. Esimerkiksi asuntokaupasta peritään yleensä varainsiirtovero (asunto-osakkeiden osalta 2 % ja  kiinteistöjen osalta 4 % kauppahinnasta).

Asuntolaina on kertaluotto, jonka todellinen vuosikorko 170 000 euron luotolle on 1,1 %, kun luoton 12 kk:n euribor-korkoon sidottu nimelliskorko on 1,0 %, toimitusmaksu 680 euroa ja hoitopalkkio 2,30 euroa/kk. Arvioitu luoton kokonaiskustannus on 188 868,88 euroa. Laskelma on tehty olettaen, että luottoaika on 20 vuotta, luotto nostetaan kerralla kokonaan, luoton korko sekä maksut ja palkkiot pysyvät samana koko luottoajan ja että luottoa maksetaan takaisin 781,82 euron maksuerin kuukauden välein.

Laskelma on suuntaa antava. Luottosi korko ja muut ehdot tarkennetaan sinulle annettavassa luottotarjouksessa.

Lue lisää asuntolainan korosta ja marginaalista

Voit hakea OP-verkkopalvelussa asuntolainaasi lyhennysvapaata, jonka aikana maksat pelkästään korkoa. Voit hakea muutosta myös maksuerään ja maksupäivään. Muutoksista peritään pankin palveluhinnaston mukainen maksu.

Ylimääräinen lyhennys

Voit lyhentää lainaasi normaalin kuukausierän lisäksi. Lainaan tehty ylimääräinen lyhennys ei siirrä seuraavaa maksuerää eikä maksupäivää. Ylimääräisestä lyhennyksestä ei peritä kuluja.*

Ylimääräisen lyhennyksen tekemiseen tarvitset lyhennettävän lainan numeron, jonka löydät Lainat-osiosta. Siirry tämän jälkeen Päivittäiset raha-asiat -osion kohtaan "Uusi maksu", ja syötä lyhennettävän lainan numero "Saajan tili tai IBAN" -kenttään. Etene tämän jälkeen ohjeiden mukaisesti. Ylimääräinen lyhennys lähtee tililtäsi saman päivän aikana.

* Jos lainasi on kiinteäkorkoinen, ota yhteys lainan myöntäneeseen konttoriin, koska ylimääräisestä lyhennyksestä saatetaan periä velan ehtojen mukainen korvaus.

ASP- eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä on valtion luoma järjestelmä, jolla kannustetaan ja helpotetaan ensimmäisen oman asunnon hankintaa. Saat ASP:n kautta asuntosäästöillesi poikkeuksellisen hyvää korkoa ja lainan edullisilla ehdoilla.

Voit saada ASP-lainalle tai osalle siitä 10 vuoden ajan valtion korkotukea. Jos lainan korko ylittää korkotukiaikana 3,8 %, valtio maksaa 70 % tämän tason ylittävästä korosta. Korkotukilainalla on paikkakuntakohtaiset enimmäismäärät.

ASP-lainan vakuudeksi riittävät usein asunto ja valtiontakaus.

Tarjoamme joustavaa ja tarpeisiisi räätälöityä lainaa oman kodin rakentamista varten.

Rakennuslaina on normaali asuntolaina, mutta tavallisesta asuntolainasta poiketen rakennettavan kohteen ensisijainen vakuus on yleensä tontti ja sille nouseva rakennus.  Rakennuksen vakuusarvo kasvaa rakennustöiden edetessä. Rakentamisen aikana voit maksaa lainastasi pelkkiä korkoja esimerkiksi vuoden ajan, jolloin alat lyhentää lainaasi vasta kun rakennus on valmis.

Lainallesi sovitaan sopiva kuukausierä ja lyhennystapa. Suositeltava asuntolainan laina-aika on enimmillään 20 vuotta. Lainan kuukausierän on hyvä olla enintään 35 % kuukausittaisista nettotuloistasi, ja maksukyvyn tulisi kestää myös korkojen nousu. Kuukausierä kannattaa mitoittaa niin, että voit säästää sen rinnalla tulevia tarpeitasi varten. Tarvittaessa voit saada lainallesi lyhennysvapaan jakson, jonka aikana maksat lainastasi pelkkiä korkoja.

Asuntolainan kokonaiskorko muodostuu viitekorosta sekä pankin hinnasta lainalle (marginaali). Valitsemalla asuntolainasi viitekoroksi esimerkiksi 12 kuukauden euriborin tiedät kokonaiskorkosi aina tarkalleen vuodeksi eteenpäin.

Yleisimmät lainan lyhennystavat ovat tasaerä ja muuttuva annuiteetti.

Lainan takaisinmaksun turvaaminen

Pitkän laina-ajan kuluessa voi sattua kaikenlaista. Luoton takaisinmaksuturva on tärkein vakuutus asuntolainan ottajalle.  Voit saada sen niin uuteen kuin vanhaankin lainaan – yksilöturvana tai pariturvana lainakumppanisi kanssa.

Vakuutus auttaa sinua selviämään lainan kuukausierien maksamisesta sairastaessasi tai ollessasi työttömänä. Vakuutus maksaa koko jäljellä olevan lainan pois, mikäli vakuutettu menehtyy.

Omistaja-asiakkaalle OP-bonuksia kerryttävät: