Ensiasunnon osto – asuntokaupan vaiheet

Ensiasunnon ostajan on hyvä tuntea asuntokaupan vaiheet. Miten kannattaa edetä, kun unelmien koti on löytynyt? Lue vinkkimme ensiasunnon ostoon!

Kiinteistövälittäjästä on iso apu myös asunnonostajalle, sillä hän on asuntokaupan asiantuntija.

Tutustu asuntoon ja taloyhtiöön

Kun olet löytänyt sopivan asunnon, tutustu huolella sekä asuntoon että taloyhtiöön. Asuntokaupassa kannattaa aina muistaa, että kyseessä on osakekauppa. Sinä et siis varsinaisesti ole ostamassa asuntoa – seiniä, lattiaa ja kattoa – vaan taloyhtiön osakkeita. Tästä syystä isännöitsijätodistus, energiatodistus, taloyhtiön yhtiöjärjestys, tilinpäätös, toimintakertomus ja korjaussuunnitelma ovat äärimmäisen tärkeitä asiakirjoja, joihin sinun on syytä tutustua ajan kanssa.

Selvitä ainakin seuraavat seikat joko kiinteistövälittäjältä, asunnon myyjältä tai isännöitsijältä ennen ostotarjouksen tekemistä:

  • Onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke? Eli onko taloyhtiön osakkeenomistajilla tai yhtiöllä etuosto-oikeus myytävään asuntoon?
  • Mitä korjauksia ja perusparannuksia taloyhtiöön on tehty?
  • Mitä korjauksia on suunnitteilla, onko niistä jo päätetty ja paljonko kyseisen asunnon osuus kustannuksista mahdollisesti on?
  • Minkälainen yhtiön taloudellinen tilanne on? Paljonko yhtiöllä on lainaa?
  • Jos tarvitset autopaikkaa, onko niitä vapaana?

Tee ostotarjous kirjallisena

Huolellisen taustatutkimuksen jälkeen voit tehdä ostotarjouksen asunnosta. Tarjous kannattaa tehdä aina kirjallisena ja siinä tulee mainita selkeästi tiedot kaupan kohteesta, kauppahinnasta sekä myyjästä ja ostajasta. 

Ostotarjouksessa kannattaa mainita myös, milloin asunnon hallintaoikeus siirtyy sinulle sekä sopia käsirahasta tai vakiokorvauksesta, jotka toimivat tarjouksen vakuutena. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kumpikaan asuntokaupan osapuoli, ostaja tai myyjä, ei voi purkaa hyväksyttyä tarjousta ilman rahallista menetystä. Tarjoukseen kannattaa kirjata myös, että tarjouksen ehtona on rahoituksen järjestyminen, jos lainatarjouksesi on ehdollinen. 

Jos asunnon myyntiä hoitaa kiinteistövälittäjä, voit laatia ostotarjouksen hänen kanssaan asuntoesittelyssä tai myöhemmin. Välittäjällä on yleensä käytössään valmiit ostotarjouspohjat, johon hän täyttää tarjouksesi ja toimittaa sen edelleen myyjälle.

Olet sitoutunut tekemääsi tarjoukseen, kunnes saat myyjältä vastauksen. Hän joko hylkää tarjouksen, hyväksyy sen tai tekee vastatarjouksen.

  • Myyjän hyväksyessä tarjouksesi, kauppa tehdään tarjoamillasi ehdoilla.
  • Jos saat myyjältä vastatarjouksen, tekemäsi alkuperäinen tarjous ei enää sido sinua. Vastatarjouksessa myyjä on voinut muokata esimerkiksi ajankohtaa, milloin asunto vapautuu tai kauppasummaa. Jos hyväksyt vastatarjouksen, kaupat tehdään sen mukaisesti.

Sinun kannattaa myös huomioida, että myyjän ei ole pakko hyväksyä yhtään ostotarjousta, vaikka tarjottu hinta vastaisi pyydettyä hintaa.

Asuntokaupat ostajan pankissa

Kun ostotarjous on saatu ehdoiltaan ja kauppasummaltaan siihen muotoon, että sinä ja myyjä olette hyväksyneet sen allekirjoituksilla, on aika siirtyä varsinaisiin asuntokauppoihin. Kaupat tehdään yleensä ostajan pankissa ennalta sovittuna ajankohtana.

Kaupantekotilaisuudessa ovat mukana ostaja, myyjä, kiinteistövälittäjä ja pankin edustaja. Tilaisuudessa allekirjoitetaan kauppakirja, johon sekä sinä että myyjä olette saaneet tutustua etukäteen. Allekirjoitusten jälkeen pankki siirtää kauppasumman myyjän tilille ja myyjä luovuttaa osakekirjan sinulle.

Osakekirjaan tehdään päivätty ja allekirjoitettu siirtomerkintä omistajuuden siirtymisestä sinulle. Merkinnän perusteella sinut liitetään myös asunto-osakeyhtiön osakasluetteloon, jonka ylläpidosta vastaa yleensä isännöitsijä. Kun asunto toimii lainasi vakuutena, osakekirja jää pantiksi pankille.

Uusi sähköinen huoneistotietojärjestelmä korvaa vuoden 2019 alusta alkaen vaiheittain paperiset osakekirjat ja taloyhtiöiden ylläpitämät osakasluettelot. Rekisteriin kerätään tiedot osakehuoneistojen omistuksista ja panttauksista.

Lue lisää huoneistotietojärjestelmästä

Asuntokaupan ilmoittaminen isännöitsijälle

Kun kaupat on tehty, uusi osakkeenomistaja rekisteröidään taloyhtiön osakasluetteloon. Rekisterimerkinnän tekee yleensä aina isännöitsijä.

  • Jos asuntokauppa tehdään kiinteistönvälittäjän avulla, välittäjä toimittaa yleensä isännöitsijälle tarvittavat asiakirjat: kopion osakekirjasta, jossa näkyy siirtomerkinnät, kopion kauppakirjasta sekä Verohallinnon kuittauksen varainsiirtoveroilmoituksesta.
  • Ensiasunnon ostajana sinun ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mutta ilmoitus kaupasta on tehtävä Verohallinnolle. Välittäjä tekee sähköisen varainsiirtoveroilmoituksen puolestasi.
  • Jos asuntokauppa tehdään ilman välittäjää, sinun tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus itse ja toimittaa tarvittavat asiakirjat isännöitsijälle.

Asunnon luovutus uudelle omistajalle

Yleensä asunnon ostotarjouksessa, mutta viimeistään kauppakirjassa sovitaan, milloin myyjä luovuttaa asunnon hallintaoikeuden sinulle eli milloin asunto vapautuu sinun käyttöösi. Jos kauppakirjaan ei ole kirjattu mitään, hallinta siirtyy omistusoikeuden siirtyessä. Omistusoikeus puolestaan siirtyy sinulle, kun kauppakirja on allekirjoitettu tai koko kauppahinta maksettu myyjälle.

Kun asunto on luovutettu sinulle, voit ryhtyä muuttopuuhiin tai remonttihommiin!