Tiivistelmä
Ei kestävää sijoitustavoitetta
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet
Sijoitusstrategia
Sijoitusten osuus
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta
Menetelmät
Tietolähteet ja tietojen käsittely
Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset
Asianmukainen huolellisuus
Vaikuttamispolitiikat
Nimetty vertailuarvo
Tiivistelmä
Rahaston on tarkoitus toimia yhtiömiesten pitkäaikaisena kiinteistösijoittamisen välineenä ja se voi tehdä transaktioita läpi toimikautensa.
Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia suosimalla joustavia, energiatehokkaita kohteita, jotka soveltuvat useampaan käyttötarkoitukseen. Rahasto suosii vähähiilisiä vaihtoehtoja ja ja investoi uusiutuvan energian tuotantoon. Kohteiden valinnassa kuin myös rakentamisessa ja saneerauksessa painotetaan kiinteistön pitkäikäisyyttä ja muuntojoustavuutta. Rahasto pyrkii edistämään kestävää liikkumista lisäämällä sähköautojen latauspisteitä, rakentamalla turvallisia pyöräparkkeja sekä lisäämällä käyttäjille sosiaalitiloja.
Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen. Siltä osin kun rahastossa tehdään kestäviä sijoituksia, kestäviksi sijoituksiksi katsotaan sellaiset EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän mukaiset sijoituskohteet, joiden ympäristötavoitteena on ilmastonmuutoksen hillintä. Ilmastonmuutoksen hillintää edistetään sijoittamalla EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän vaatimusten mukaisiin kohteisiin.
Siltä osin kun rahastossa tehdään kestäviä sijoituksia, joiden ympäristötavoitteena on ilmastonmuutoksen hillintä, osana EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän mukaisuutta arvioidaan, ettei sijoituskohde aiheuta merkittävää haittaa muille kestävyysluokitusjärjestelmän mukaisille ympäristötavoitteille. Osana arviointia tullaan tekemään kestävien sijoituskohteiden ilmastoriskianalyysi.
Kestävyysindikaattoreina seurataan uusiutuvan energian hyödyntämistä, energiatehokkuutta, sähköautovalmiutta ja sertifioitujen kohteiden lukumäärää.
Ei kestävää sijoitustavoitetta
Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.
Siltä osin kun rahastossa tehdään kestäviä sijoituksia, kestäviksi sijoituksiksi katsotaan sellaiset EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän mukaiset sijoituskohteet, joiden ympäristötavoitteena on ilmastonmuutoksen hillintä. Ilmastonmuutoksen hillintää edistetään sijoittamalla EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän vaatimusten mukaisiin kohteisiin.
Siltä osin kun rahastossa tehdään kestäviä sijoituksia, joiden ympäristötavoitteena on ilmastonmuutoksen hillintä, osana EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän mukaisuutta arvioidaan, ettei sijoituskohde aiheuta merkittävää haittaa muille kestävyysluokitusjärjestelmän mukaisille ympäristötavoitteille. Osana arviointia tullaan tekemään kestävien sijoituskohteiden ilmastoriskianalyysi.
Haitalliset kestävyysvaikutukset (PAI) arvioidaan säännöllisesti huomioimalla kiinteistövarallisuuteen tehtyihin sijoituksiin soveltuvat PAI-mittarit, jotka koskevat altistumista fossiilisiin polttoaineisiin ja energiatehottomuuteen liittyville riskeille sekä kasvihuonepäästöjä.
Vaihtoehtorahastojen hoitajana OP Kiinteistösijoitus Oy noudattaa monikansallisille yrityksille annettujen OECD:n toimintaohjeita ja yritystoimintaa ja ihmisoikeuksia koskevia YK:n ohjaavia periaatteita. Siltä osin kun rahastossa voi olla sijoituksia yhtiöihin, näille yhtiöille tehdään OECD:n ja YK:n periaatteiden laadullinen tarkastus.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet
Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia suosimalla joustavia, energiatehokkaita kohteita, jotka soveltuvat useampaan käyttötarkoitukseen. Rahasto suosii vähähiilisiä vaihtoehtoja ja ja investoi uusiutuvan energian tuotantoon. Kohteiden valinnassa kuin myös rakentamisessa ja saneerauksessa painotetaan kiinteistön pitkäikäisyyttä ja muuntojoustavuutta. Rahasto pyrkii edistämään kestävää liikkumista lisäämällä sähköautojen latauspisteitä, rakentamalla turvallisia pyöräparkkeja sekä lisäämällä käyttäjille sosiaalitiloja.
Sijoitusstrategia
Rahaston on tarkoitus toimia yhtiömiesten pitkäaikaisena kiinteistösijoittamisen välineenä ja se voi tehdä transaktioita läpi toimikautensa. Rahaston tavoitteena on tuottaa yhtiömiesten tekemille sijoituksille vähintään 9 prosentin (IRR) vuotuista tuottoa. Rahaston hajautettu kiinteistöportfolio rakennetaan tapauskohtaisesti päätettävistä sijoituskohteista, eli ns. Bottom Up -menetelmällä. Rahastolla on mahdollisuus käyttää vieraan pääoman ehtoista rahoitusta sijoituksissaan. Sijoituspäätökset tekee vastuunalainen yhtiömies rahastosopimuksen mukaisesti.
Siltä osin kun rahasto voi tehdä sijoituksia yhtiöihin, näille tehdään laadullinen analyysi jonka perusteella arvioidaan hyvän hallintotavan toteutumista. Yhtiön hallintotapaa arvioitaessa kiinnitetään huomioita esim. yhtiön hallintorakenteiden asianmukaisuuteen, yhtiön toimiin suhteessa henkilöstöönsä sekä yhtiön käytäntöihin palkitsemisen ja verotuksen suhteen. Lisäksi yhtiön toiminnan tulisi olla läpinäkyvää.
Sijoitusten osuus
Rahasto tekee sijoituksia, jotka edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia edistävistä sijoituksista vähintään 20 % on EU:n luokitusjärjestelmän mukaisia ja siten myös kestäviä sijoituksia.
Muut ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät ominaisuudet kattaa sijoitukset, jotka edistävät ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia ja joita ei pidetä kestävinä sijoituksina, eivätkä ne ole EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän mukaisia.
Muut rahaston varat kattaa muut rahoitustuotteessa tehdyt sijoitukset, jotka eivät edistä ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia ja joita ei pidetä kestävinä sijoituksina. Johdannaisten osalta ei erikseen huomioida kestävyystekijöitä.
Rahastolla ei ole minimiosuutta kestävistä sijoituksista, jotka eivät ole taksonomian mukaisia. Rahastolla ei myöskään ole minimiosuutta kestävistä sijoituksista, joilla on sosiaalinen tavoite.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta
Kestävyysindikaattoreina seurataan uusiutuvan energian hyödyntämistä, energiatehokkuutta, sähköautovalmiutta ja sertifioitujen kohteiden lukumäärää.
Kestävyysindikaattorien lisäksi rahasto pyrkii edistämään kevyen liikenteen käyttöä rakennuttamalla turvallisia pyöräparkkeja latausmahdollisuuksineen ja lisäämällä käyttäjien sosiaalitiloja.
Kaikki rahaston kohteet on liitetty energiaseurantaan, josta saadaan ajantasaista kulutustietoa ja vertailua muihin vastaaviin kiinteistöihin. Kaikissa rahaston kohteissa on tehty energiakatselmus, jolla varmistetaan rakennusten tekniikan toimiminen suunnitellusti sekä oikea käyttötapa. Katselmuksia uusitaan tarpeen mukaan.
Uusia kohteita hankittaessa painotetaan sijaintien kestävyyttä ja analysoidaan kohteen saavutettavuus sekä kohteen muuntojoustavuus. Muuntojoustavuutta arvioitaessa arvioidaan kohteen soveltumista eri vuokralaisille ja eri käyttötarkoituksiin. Huomioitavia asioita ovat muun muassa lastausmahdollisuudet, varasto- ja tuotantotilojen lattioiden kantavuus, vapaa korkeus sekä mahdollisuus laajentaa kohdetta tulevaisuudessa.
Rahaston omistamien kohteiden vuokralaisiin pidetään yhteyttä säännöllisesti. Tapaamisten ja vuokralaistyytyväisyyskyselyiden avulla varmistetaan palvelun ja kiinteistön toimivuus. Saadun palautteen perusteella pyritään kehittämään kohteita vastaamaan paremmin vuokralaisen tarpeisiin esimerkiksi lisäämällä sähköautojen latausmahdollisuuksia ja latauspisteiden määrää kysyntää vastaavaksi.
Menetelmät
Sijoituskohteena olevien kiinteistöjen uusiutuvan energian hyödyntämistä seurataan kohteiden lukumäärän mukaan. Energiatehokkuutta seurataan vuosittain laskemalla rakennustilavuudella painotettu keskimääräinen energiatodistusten mukainen energialuokka. Sähköautovalmiutta mitataan kohteiden lukumäärällä, joissa on sähköautojen latauspisteitä. Kestävyysindikaattorit selvitetään aina uusien investointien yhteydessä ja raportoidaan vuosittain yhteenvetona.
Tietolähteet ja tietojen käsittely
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumisen arvoimiseksi käytettävät tiedot saadaan rakennuslupa- ja urakkamateriaalista tai kohteen urakoitsijalta tai myyjältä. Lisäksi tietoja haetaan viranomaisrekistereistä ja muista julkisista tietolähteistä. Tietojen laatu varmistetaan huolellisella DD-prosessilla. ESG-vastaava varmistaa sijoituspäätösesityksestä, että vastuullisuuskriteerit toteutuvat. Lisäksi käytetään ulkopuolisia palveluntarjoajia määriteltyihin indikaattoreihin liittyvän datan seurantaan ja säilyttämiseen. Arviointi tehdään sijoituspäätösvaiheessa, jolloin uudiskohteiden tiedot perustuvat rakennusvaihetta edeltäviin suunnitelmiin.
Siltä osin kun rahasto voi tehdä sijoituksia muihin rahastoihin tai yhtiöihin, tiedot selvitetään kyseisen sijoituksen yhteydessä tehtävässä ESG-DD:ssä, jossa selvitetään, että sijoituskohde huomioi toiminnassaan kestävyysriskit riittävällä tasolla.
Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset
Rakennushankkeissa ESG-arviointi tehdään rakennuslupavaiheessa, jolloin saadut tiedot, kuten kohteen energialuokka, saattavat vielä päivittyä. Mahdollisista muutoksista kohteen toteutustapaan neuvotellaan aina urakoitsijan kanssa eikä urakoitsija voi muuttaa kohteen kestävyyteen vaikuttavia tekijöitä yksipuolisesti. Muutokset eivät voi olla kohdetta merkittävästi huonontavia.
Valmiiden sijoituskohteiden ESG-arviointi voi puolestaan sisältää epätarkkuuksia sen johdosta, ettei myyjällä aina ole kattavaa, ajantasaista tietoa kohteen kestävyyteen vaikuttavista tekijöistä. Tietoja täydennetään ulkopuolisten asiantuntijoiden tekemillä teknisillä DD-tarkastuksilla ja julkisista lähteistä saatavilla tiedoilla.
Asianmukainen huolellisuus
Osana uusien sijoituskohteiden hankintaa tehdään asianmukainen due diligence -tarkastus, jossa selvitetään muun ohella ennalta määritellyt kohteen kestävyyttä koskevat kysymykset. Sijoituspäätös perustuu DD-vaiheessa tehtyihin selvityksiin ja myyjältä tai toteuttajalta saatuihin vastuksiin. Tarkastukseen voivat osallistua myös ulkopuoliset tekniset asiantuntijat. Mahdollisista muutoksista rakennushankkeissa neuvotellaan aina urakoitsijan kanssa. Osana investointivaiheen arviointia tarkistetaan myös, ettei kohteessa ole käsillä ennalta määriteltyjä poissulkemisperusteita.
Vaikuttamispolitiikat
Rahaston salkunhoitajana toimiva OP Kiinteistösijoitus Oy ei laadi eikä julkista omistajaohjauksen periaatteita, koska yhtiön hoitamat rahastot eivät sijoita varojaan säännellyllä markkinalla kaupankäynnin kohteena olevien yhtiöiden osakkeisiin.
Siltä osin kuin rahasto voi tehdä sijoituksia muihin rahastoihin tai yhtiöihin, rahasto toimii aktiivisena omistajana nimeämällä edustajansa rahaston tai yhtiön toimielimiin tai osallistumalla toimielinten kokouksiin kuten yhtiökokouksiin ja käymällä rahastojen tai yhtiöiden kanssa suoria dialogeja.
Nimetty vertailuarvo
Rahaston edistämien ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi ei ole nimetty vertailuarvoa.
Tiedot julkaistu 1.1.2023
LEI-tunnus 743700KYPJ1G53BGDN22