OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahasto

AJANKOHTAISTA

Keskeytämme OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston toimeksiannot

OP-Rahastoyhtiö Oy:n hallitus on päättänyt 31.12.2024 väliaikaisesti keskeyttää OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston rahasto-osuuksien lunastukset ja merkinnät.

Keskeytys on väliaikainen, ja seuraamme markkinatilannetta tarkasti. Pyrimme käynnistämään merkinnät ja lunastukset uudelleen heti, kun kiinteistömarkkinoiden tilanne vakautuu.

Lisätietoa rahaston väliaikaisesta keskeytyksestä löytyy aiheen uutisesta: Keskeytämme kiinteistörahastojen merkinnät ja lunastukset väliaikaisesti.

Lue lisää Sulje

Rahaston kohteet ovat laadukkaita ja niiden vuokratuotto on hyvällä tasolla

Vaikka rahaston merkinnät ja lunastukset ovat väliaikaisesti keskeytetty, rahaston ammattimainen salkunhoito jatkuu normaaliin tapaan.

OP-Palvelukiinteistöt-erikoissijoitusrahasto on perustettu vuoden 2017 lopulla, ja rahaston kohteissa on kaikkiaan noin 2 800 asiakaspaikkaa ja 287 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa.

Kohteet sijaitsevat yliopistokaupungeissa ja kasvukeskuksissa tai niiden työssäkäyntialueilla. Lisäksi noin puolet sijaitsee Helsingin seudulla. Rahaston 55 kiinteistökohdetta on valtaosin rakennettu tai saneerattu vuonna 2018 tai sen jälkeen eli kiinteistökanta on laadukasta.

Rahaston hoiva- ja liiketilojen vuokrasopimusten keskipituus on noin 10 vuotta, ja käyttöaste on toimitiloissa liki 100 prosenttia ja asunnoissa noin 97–98 prosenttia, mikä on markkinaa selvästi korkeampi taso. Käyttöaste kuvaa, kuinka suuri osa vuokrattavista neliöistä on tällä hetkellä vuokrattu ja käytössä suhteessa kaikkiin vuokrattaviin neliöihin. Myös kiinteistöjen vuokralaisten maksukyky on säilynyt hyvänä.

Kokonaisuudessaan rahaston vuokrakassavirrat ovat pysytelleet vakaina ja ne riittävät hyvin kattamaan kiinteistöjen hoito-, ylläpito-, korjaus- sekä rahaston korkokulut. Rahaston kiinteistökohteiden operatiivinen toiminnallisuus on siten erinomaisella tasolla.

OP-Palvelukiinteistöt -rahaston omistusten kohdekuvia

Rahasto maksaa vuosittain tuotto-osuutta

Kiinteistörahasto jakaa vuosittain vähintään 75 prosenttia rahaston realisoituneesta tuotosta rahasto-osuuden omistajille. Jäljelle jäävä osuus jätetään rahastoon kasvattamaan rahaston arvoa. Vuosittain maksetut tuotot ovat olleet:

	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
euro	0,43	1,66	2,03	3,14	2,67	3,86	3,41
%	0,43	1,54	1,86	2,76	2,29	3,39	3,06

OP-Palvelukiinteistöt Tuotto-osuus

Reaaliomaisuusrahastojen osto ja myynti Ostotoimeksianto, myyntitoimeksianto

OP-Rahastoyhtiö Oy:n hallitus on päättänyt 31.12.2024 väliaikaisesti keskeyttää OP-Palvelukiinteistöt- ja OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahastojen rahasto-osuuksien lunastukset ja merkinnät.

OP-Metsänomistaja-erikoissijoitusrahasto:

Voit tehdä osto- ja myyntitoimeksiantoja milloin tahansa, mutta ostotoimeksiantoja toteutetaan neljä kertaa vuodessa ja myyntitoimeksiantoja kaksi kertaa vuodessa.

Ostaminen

Kun teet ostotoimeksiannon, se toteutetaan saman vuosineljänneksen viimeisenä päivänä sen päivän arvoon. Ostotoimeksiannot toteutetaan 31.3., 30.6., 30.9. ja 31.12.

Esimerkki: jos teet ostotoimeksiannon 31.3. kello 16 mennessä, se toteutetaan 31.3.

Ostotoimeksianto	Toteutetaan
1. tammikuuta – 31. maaliskuuta	31. maaliskuuta
1. huhtikuuta – 30. kesäkuuta	30. kesäkuuta
1. heinäkuuta – 30. syyskuuta	30. syyskuuta
1. lokakuuta – 31. joulukuuta	31. joulukuuta

Myyminen

Kun teet myyntitoimeksiannon, se toteutetaan seuraavan puolivuotiskauden viimeisenä päivänä sen päivän arvoon. Myyntitoimeksiannot toteutetaan 30.6. ja 31.12.

Esimerkki: jos teet myyntitoimeksiannon 30.6. klo 16 mennessä, se toteutetaan 31.12.

Jos toimeksiannon toteutuspäivä ei ole arkipäivä, toteutetaan se edellisenä arkipäivänä. Tämän jälkeen rahaston arvonlaskenta kestää yleensä 20 päivää, jonka jälkeen toteutetut ostot ja myynnit näkyvät salkussasi.

Myyntitoimeksianto	Toteutetaan
1. tammikuuta – 30. kesäkuuta	31. joulukuuta
1. heinäkuuta – 31. joulukuuta	30. kesäkuuta

Palkkiot

Merkintäpalkkio	Vuosittainen hallinnointipalkkio	Lunastuspalkkio
1,5 %	0,95 %	1 %

Rahaston hoitamisesta perittävä hallinnointipalkkio laski puoleen 1.1.2025 alkaen. (aiemmin 1,9 prosenttia) Palkkio peritään puolitettuna niin kauan kuin toimeksiantojen väliaikainen keskeytys jatkuu. Hallinnointipalkkioiden puolittaminen koskee rahaston kaikkia osuussarjoja.

Mikäli sijoitusaika on alle 4 vuotta, peritään lunastuksen yhteydessä 3 prosentin palkkio ja alle 2 vuoden sijoituksista peritään 5 prosentin palkkio. Merkintä- ja lunastuspalkkiot hyvitetään rahastolle. Rahaston arvo lasketaan neljä kertaa vuodessa ja rahasto-osuudet kerryttävät OP-bonuksia henkilöasiakkaille, jotka ovat osuuspankin omistaja-asiakkaita.

Sijoituspolitiikka

Rahasto toimii myös edellä mainitun palveluinfran rakennuttajana. Sijoitukset tehdään pääasiassa suorina sijoituksina liikekiinteistöihin ja niihin oikeuttaviin arvopapereihin sekä kiinteistösijoitusta harjoittavan kommandiittiyhtiön osuuksiin tai asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin.

Rahasto toimii kiinteistöjen omistajana ja vuokranantajana, eikä lähtökohtaisesti osallistu hoivapalvelujen tarjoamiseen. Vuokralaisina toimivat sekä yksityisen että julkisen sektorin toimijat. Rahasto sijoittaa varansa alueille, joille kohteille voidaan odottaa pitkäaikaista kysyntää.

Rahasto hyödyntää kiinteistösijoittamiselle tyypilliseen tapaan velkavipua. Perustilanteessa velkavipu on 30% nettoarvon päälle ja voi normaalitilanteessa olla enintään 50%. Rahaston varoista maksetaan kaikki kiinteistöjen hoidosta, omistamisesta ja kaupankäynnistä sekä kiinteistökaupassa käytettävistä asiantuntijapalveluista aiheutuvat kustannukset, joilla voi olla olennaista vaikutusta rahaston tuottoon.

Rahaston vastuullisuus

OP-Palvelukiinteistöt on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa yhteiskunnan opetus-, sosiaaliala-, liikunta- ja terveystoimen palveluinfraan kattaen hoivan, päivähoidon, opetuksen, monitoimiareenat sekä palvelu- ja hotelliasumisen. Rahasto toimii myös edellä mainitun palveluinfran rakennuttajana. Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia käyttäen tämän varmistamiseksi ympäristöä, yhteiskuntaa ja hyvää hallintotapaa (ESG) koskevaa analyysimenetelmää ja sulkien pois tiettyjä sijoituskohteita. Sijoitukset tehdään pääasiassa suorina sijoituksina liikekiinteistöihin ja niihin oikeuttaviin arvopapereihin sekä kiinteistösijoitusta harjoittavan kommandiittiyhtiön osuuksiin tai asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin.

Rahasto suosii vähähiilisiä vaihtoehtoja sekä energiatehokkaita ratkaisuja. Rahasto pyrkii mahdollisuuksien mukaan rakentamaan jo olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen. Mahdollisuudet vanhan rakennuksen säilyttämiseen ja konvertoimiseen tutkitaan huolella.

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen. Siltä osin, kun rahastossa tehdään kestäviä sijoituksia, kestäviksi sijoituksiksi katsotaan sellaiset EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän mukaiset sijoituskohteet, joiden ympäristötavoitteena on ilmastonmuutoksen hillintä. Ilmastonmuutoksen hillintää edistetään sijoittamalla EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän vaatimusten mukaisiin kohteisiin.

Siltä osin, kun rahastossa tehdään kestäviä sijoituksia, joiden ympäristötavoitteena on ilmastonmuutoksen hillintä, osana EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän mukaisuutta arvioidaan, ettei sijoituskohde aiheuta merkittävää haittaa muille kestävyysluokitusjärjestelmän mukaisille ympäristötavoitteille.

Kestävyysindikaattoreina seurataan keskimääräistä energialuokkaa, uusiutuvan energian osuutta kiinteistöjen energiatarpeesta, uusiutuvan energian tuottamista kohteissa, puurakentamisen ja konversiokohteiden määrää, asiakaspaikkojen määrää varhaiskasvatuksessa ja hoivakohteissa.

Salkunhoitajan katsaus

OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston sijoituskohteissa ei tapahtunut vuoden 2025 ensimmäisen kvartaalin aikana merkittäviä muutoksia, kiinteistökanta on pysynyt samana ja operatiivinen toiminta jatkunut normaalisti.

Rahasto omistaa Suomessa yhteensä 55 kiinteistökohdetta, joissa on noin 102 000 neliömetriä vuokrattavaa pinta-alaa. Kiinteistökohteiden taloudellinen käyttöaste on korkea, ollen yli 99 % eli lähes kaikki vuokrattavat neliöt ovat käytössä. Kiinteistöissämme on kaikkiaan noin 2 700 asiakaspaikkaa ikääntyneiden tehostetun hoivan, päihde- ja mielenterveyskuntoutuksen, kehitysvammaisten asumispalveluiden, lastensuojelun sekä varhaiskasvatuksen käytössä. Valtaosa rakennuksista on rakennettu tai peruskorjattu vuonna 2018 tai sen jälkeen. Rahaston kohteissa ei ole juurikaan korjausvelkaa, ja kohteet vastaavat hyvin käyttäjien tarpeita. OP-Palvelukiinteistöt omistaa joitakin kiinteistöjä, missä on yhteensä vajaa 300 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa, joita rahasto vuokraa vapailla markkinoilla. Vuokra-asuntojen käyttöaste on pysynyt korkeana jo pitkän aikaa, ollen 97-99 % välillä. Asuntokohteet sijaitsevat Helsingissä, Espoossa, Tampereella ja Hämeenlinnassa. Osa asunnoista on senioriasuntoja. vuokra-asunnot sijaitsevat samassa rakennuksessa, jossa on myös ikääntyneiden hoiva-alan operaattorille pitkäaikaisella vuokrasopimuksella vuokrattu ikääntyneiden asumispalveluyksikkö.

Kiinteistövarallisuudella mitattuna noin puolet kiinteistöistä sijaitsee Etelä-Suomessa Helsingin seudulla, ja loput kohteet eri puolilla Suomea yliopistokaupungeissa, niiden työssäkäyntialueilla ja alueen keskuskunnissa. Pohjoisin sijainti on Rovaniemi. Rahaston toimitilojen vuokrasopimusten keskimääräinen pituus on tällä hetkellä noin 10 vuotta, mikä on tyypillistä yhteiskuntakiinteistöille. Valtaosa vuokrasopimuksista on niin sanottuja pääomavuokrasopimuksia, missä vuokralainen vastaa kiinteistön hoito- ja ylläpitokuluista sekä vuosikorjauksista. Vuokranantajan vastuulla on tällöin valvoa ylläpidon tasoa vuosittaisilla tarkastuksilla. Lisäksi vuokranantaja vastaa kohteen peruskorjauskuluista. Koska rahaston rakennuskanta on uutta tai uudehkoa, on peruskorjaustarve varsin vähäistä. OP-Palvelukiinteistöillä on ulkopuolista rahoitusta 75 miljoonaa euroa, josta 55 miljoonaa euroa on korkosuojattu. Rahaston lainoitusaste on kiinteistövarallisuuden arvosta (401 miljoonaa euroa) mitattuna noin 19 %.

Rahasto jakoi maaliskuussa 75 % tuotonjakokelpoisista varoista osuudenomistajilleen, eli 3,41 euroa/osuus, vastaten 3,06 % B-osuuden ja 2,95 % II B -osuuden arvolle. Tuotonjako huomioituna rahaston 1. kvartaalin tuotto on positiivinen ollen 0,73 % (II B-osuus: 0,79 %). Rahaston 1. kvartaalin tuotto on tuotonjaon jälkeen -2,33 % (II B-osuus: -2,16 %). Rahasto-osuuden arvo on nyt 108,76 (Q4/24: 111,36) ja II B-osuuden arvo vastaavasti 113,26 (Q4/23: 115,76).

OP-Rahastoyhtiö ilmoitti 31.12.2024 sulkevansa OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston lunastuksilta ja merkinnöiltä suojellakseen osuudenomistajien etuja.?Keskeyttämisellä turvaamme?osuudenomistajien yhdenvertaisen kohtelun. Kiinteistömarkkinoiden tilanne on ollut jo pidempään poikkeuksellinen. Esimerkiksi?mittakaavaltaan isoja kiinteistökauppoja?on tehty selvästi tavanomaista vähemmän. Keskeyttämällä toimeksiannot varmistamme, ettei rahasto joudu myymään laadukkaita kiinteistösijoituksiaan pysähtyneillä markkinoilla käypää markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla, mikä ei olisi osuudenomistajien edun mukaista. Keskeytys on väliaikainen ja seuraamme markkinatilannetta tarkasti. Pyrimme käynnistämään merkinnät ja lunastukset uudelleen heti, kun kiinteistömarkkinoiden tilanne vakautuu. Seuraavan kerran lunastuksia ja merkintöjä voi tehdä, kun rahasto jälleen avautuu. Aikavälillä 1.7.-31.12.2024 annettujen lunastustoimeksiantojen vahvistusajankohta siirtyy sääntöjen mukaisesti ensimmäiseen arvonlaskenta-ajankohtaan, kun rahasto jälleen avautuu. Tämä tarkoittaa, että lunastuksesi maksetaan sinulle sääntöjen mukaisesti, rahaston jälleen avauduttua. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla annetut lunastustoimeksiannot maksettiin kuitenkin normaalisti tammikuussa 2025. Vaikka rahaston merkinnät ja lunastukset on väliaikaisesti keskeytetty, rahaston ammattimainen salkunhoito jatkuu normaaliin tapaan.

OP Kiinteistösijoitus Oy
Salkunhoitaja

Lisätiedot Perustiedot, tuotto- ja tunnusluvut

Perustiedot

Salkunhoitaja: OP Kiinteistösijoitus Oy
Vertailuindeksi: Ei vertailuindeksiä
Perustamispäivä: 01.11.2017
ISIN: FI4000281738
Osuussarja: Tuotto-osuus
Rahaston koko: 361 Meur
Osuuden arvo (31.03.): 108,76 EUR
Kuukausikatsaus: Lataa
Avaintietoasiakirja: Lataa
Säännöt: Lataa
Kestävyystiedot: Lataa

Kumulatiivinen tuotto (31.03)

	1kk	3kk	6kk	1 v	3 v p.a.	5 v p.a.
OP-Palvelukiinteistöt B	-	−2,33 %	−1,83 %	−1,24 %	+0,50 %	+2,38 %
Vertailuindeksi	-	-	-	-	-	-

Vuosittainen tuotto

	2020	2021	2022	2023	2024	Vuoden alusta
OP-Palvelukiinteistöt B	+2,70 %	+6,33 %	+5,08 %	+0,18 %	+1,21 %	−2,33 %
Vertailuindeksi	-	-	-	-	-	-

Tunnuslukuja

	Volatiliteetti 12 kk	vola 12kk	Sharpe 12 kk	Duraatio
OP-Palvelukiinteistöt B	4,92 %	-	-
Vertailuindeksi	-	-	-

Salkunhoitaja

Rahastojen salkunhoitajana toimii OP Kiinteistösijoitus Oy. Hallinnoimme useita asuntoihin, toimitiloihin, tontteihin ja metsään sijoittavia kiinteistörahastoja.

Lue lisää OP Kiinteistösijoitus Oy:sta

Omistaja-asiakkaan edut säästämisestä ja sijoittamisesta

Omistaja-asiakkaana säästäminen ja sijoittaminen kannattaa erityisesti, koska saat siihen erinomaisia etuja.

Edut rahastosäästämiseen:

Ostat ja myyt lähes kaikkia rahastoja ilman kuluja.*
Rahastoista kerrytät 0,35 % OP-bonuksia, poislukien R2 Crystal -erikoissijoitusrahastot ja rahastojen instituutiosarjat.**

Edut vakuutussäästämiseen:

Aloitat vakuutussäästämisen maksutta.
Vakuutussäästöihin liitetyistä rahastoista kerrytät 0,35 % OP-bonuksia.***
Vaihdat sijoituskohteita, teet lisäsijoituksia ja vaihdat maksu- ja sijoitussuunnitelmaa OP Sijoitusvakuutukseen ja OP Kapitalisaatiosopimukseen maksutta digipalveluissa.

**OP-bonuksia käytetään pankin palvelumaksuihin ja vakuutusmaksuihin.

***Sijoitussidonnaiset vakuutukset kerryttävät OP-bonuksia, pois lukien yksilölliset sijoitusvakuutukset ja yksilölliset sijoitussopimukset. Vakuutussäästöihin liitettyjen rahastojen OP-bonusten kertymisen periaatteita yhdenmukaistetaan suorien sijoitusten kanssa. 1.1.2025 alkaen seuraavat vakuutussäästöihin liitetyt rahastot eivät kerrytä OP-bonuksia: kolmansien osapuolten rahastot kuten JP Morganin rahastot, strukturoidut lainat ja instituutiosarjan rahastot kuten OP Maailma III A.

Edut osake- ja ETF-sijoittamiseen:

Avaat osakesäästötilin ja arvo-osuustilin maksutta.
Saat alennusta osakekaupoista ja 1 prosentin palkkiokaton kotimaisiin osakekauppoihin arvo-osuustilillä. Edut ovat voimassa digipalveluissa.
Saat osakesuositukset ja -analyysit maksutta käyttöösi.
Saat alennusta säästäjän ja sijoittajan palvelupaketeista:
Osakesäästötili:
Säästäjä 0 €/kk (norm. 2,99 €/kk)
Sijoittaja 9,99 €/kk (norm. 14,99 €/kk)
Arvo-osuustili:
Säästäjä 0 €/kk (norm. 2,99 €/kk)
Sijoittaja 0 €/kk (norm. 5,39 €/kk)

Muut edut:

Vain omistaja-asiakkaana voit sijoittaa Tuotto-osuuteen.

Varmista, että saat kaikki edut ja hyödyt käyttöösi:

Tarkista omistaja-asiakkuutesi tilanne tai liity omistaja-asiakkaaksi

*Seuraavista erikoissijoitusrahastoista veloitetaan normaalit kulut: OP-Palvelukiinteistöt, OP-Metsänomistaja, OP-Vuokratuotto, OP-Alternative Portfolio ja OP-Private Equity.

Rahaston muut osuussarjat

Rahastojen säännöt ja avaintietoasiakirja ovat kaikille osuussarjoille yhteiset.

Osuussarja II B, jossa minimimerkintäsumma on 1 000 000 euroa:

Kuukausikatsaus (pdf)

OP-Metsänomistaja

Rahastoon sijoittamalla pääset mukaan metsän mahdollisuuksiin pienemmällä summalla kuin perinteisessä suorassa kaupassa. Metsänhoidosta huolehtivat kokeneet ammattilaiset.

OP-Alternative Portfolio

Rahasto sijoittaa erilaisiin vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin, kuten kiinteistöihin, infrastruktuurihankkeisiin, maa- ja metsätalousmaahan sekä listaamattomiin osakkeisiin.

OP-Vuokratuotto

Asuntorahasto omistaa vuokra-asuntoja ja toimitiloja Suomessa. Rahasto harjoittaa lisäksi salkussa olevien asuntojen ja toimitilojen vuokrausta sekä rakennuttamista.

Tämä on mainos. Rahastoja hallinnoi OP-Rahastoyhtiö Oy ja salkunhoidosta vastaa OP:n rahastojen rahastoesitteessä yksilöity salkunhoitoyhteisö. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo voi nousta ja laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan. Historiallinen kehitys ei ole tae mahdollisesta tuotosta tulevaisuudessa. Mitä suuremmat rahaston kulut ovat sitä suurempi vaikutus niillä on sijoituksen odotettuun tuottoon. Lisäksi mahdollinen tuotto riippuu verotuksesta, joka puolestaan riippuu kunkin sijoittajan henkilökohtaisesta tilanteesta ja voi muuttua jatkossa. Jos rahastoa markkinoidaan ulkomailla, voi OP-Rahastoyhtiö Oy päättää lopettaa tällaisen markkinoinnin. Tällä sivulla esitetyt tiedot eivät anna täydellistä kuvaa rahaston ominaisuuksista.

Sijoittamista koskevassa päätöksessä on otettava huomioon kaikki rahaston ominaisuudet tai tavoitteet, jotka kuvataan OP:n rahastojen rahastoesitteessä ja muissa rahastoa koskevissa asiakirjoissa. Tutustu ennen lopullisen sijoituspäätöksen tekemistä rahastojen rahastoesitteeseen ja kunkin rahaston rahastokohtaisilta sivuilta löytyvään avaintietoasiakirjaan ja rahaston sääntöihin. Rahastoesite sekä sijoitusrahastoja koskeva tiivistelmä sijoittajien oikeuksista ovat saatavilla op.fi-palvelusta. Materiaalit ovat saatavilla suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi.