OP-Vuokratuotto Q1/2020
Vuosi 2020 alkoi normaalissa kaupallisessa sykkeessä ja tammikuussa rahasto teki esisopimukset neljän asuinkerrostalon rakentamisesta. Kohteet sijaitsevat Tampereen Ranta-Tampellassa, Oulun keskusta-alueella, Porvoon Länsirannalla sekä Joensuun ydinkeskustassa. Näistä Tampereen kohteen kauppa toteutettiin helmikuussa. Näihin kohteisiin tulee vuoden 2021 aikana valmistumaan kaikkiaan 185 asuinhuoneistoa.
Helmi-maaliskuussa koronapandemia levittäytyi voimakkaasti maailmanlaajuisesti ja rantautui toden teolla myös Suomeen. Rajat suljettiin, liikkumista ja kokoontumisia rajoitettiin, opetustoiminta keskeytyi, ravintoloille sallittiin vain take-away -myynti, urheilu- ja kulttuuritapahtumat peruttiin yms. Lukuisat yritykset joutuivat lyhyessä ajassa taloudellisiin vaikeuksiin ja henkilöstöä lomautettiin suuria määriä. Kansantalouden ennusteita on jouduttu nopeasti muuttamaan negatiiviseen suuntaan ja vaikutukset ovat pitkälti sidoksissa siihen kuinka pitkään koronakriisi jatkuu.
Sijoitusmarkkinassa osakekurssit ovat laskeneet voimakkaasti tammikuusta viimeaikaisesta positiivisesta korjausliikkeestä huolimatta. Myös korot ovat olleet nousussa pysytellen kuitenkin edelleen negatiivisina. Korkotason ennustetaan säilyvän edelleen maltillisella tasolla eikä muutoksella ole merkittävää vaikutusta rahaston toimintaan.
Kiinteistömarkkinan osalta kriisin vaikutukset eivät näkyneet merkittävästi vielä ainakaan ensimmäisen kvartaalin arvostuksissa. OP-Vuokratuoton asuntojen ja toimistojen arvostukset pysyivät ennallaan tai jopa hieman nousivat. Liiketilojen osalta arvostuksissa varovaisuus näkyi lähinnä arvioiden tarkkuustason vaihteluvälin kasvuna ja jossain määrin kauppakeskusten arvon alenemisina.
Rahaston rakennushankkeet ovat toistaiseksi edenneet aikataulussa. Materiaalitoimituksiin ei ole tullut viivästyksiä eikä työvoiman saatavuudessa ole ollut ongelmia.
Asuntojen vuokralaisten yhteydenotot tilanteesta huolimatta ovat toistaiseksi olleet erittäin vähäisiä. Toimitilavuokralaisten kanssa keskusteluja on käyty laajemmin ja käyttäjien kanssa on tarvittaessa sovittu vuokranmaksun järjestelyistä esim. pidentämällä maksuaikaa tai muista tilanteen aiheuttamista järjestelyistä. Tällä hetkellä sovittujen toimenpiteiden vaikutus rahaston vuoden 2020 kassavirtoihin on kuitenkin varsin marginaalinen, noin 1,2 prosentin luokkaa, josta selvästi suurin osa saadaan maksujärjestelyillä takaisin rahastolle syksystä 2020 alkaen.
Rahaston lunastustoimeksiannot, jotka realisoituvat kesäkuun lopun arvoon, kasvoivat ensimmäisellä kvartaalilla 32 miljoonaan euroon, mikä vastaa noin kahta prosenttia rahaston arvosta. Samanaikaisesti uusia merkintöjä Q1 lopussa tehtiin kuitenkin lähes saman verran, joten rahaston kassavaranto säilyy erittäin hyvänä. Toisen kvartaalin ensimmäisten viikkojen lunastusmäärät ovat palanneet samalle maltilliselle tasolle verrattuna edellisten kvartaalien vastaavaan ajankohtaan, mikä osoittaa rahaston sijoittajien maltillisuutta ja ymmärrystä kiinteistösijoittamisen pitkäaikaiseen luonteeseen.
Kvartaalin päättyessä rahastolla oli omistuksessaan 5435 valmista asuntoa. Toimitiloja salkussa on 24 kohdetta, noin 144.000 m2. Rakenteilla tai rakentamisen kynnyksellä on 14 asuinrakennushanketta, joihin valmistuu 927 asuntoa. Rahaston uussijoitustoiminta jatkuu olosuhteet huomioiden normaalisti ja vallitseva kriisi ei olennaisesti muuta asuntotarvetta rahaston strategian mukaisilla kasvukeskuspaikkakunnilla.
Asuntojen vuokrausaste oli vuoden 2020 ensimmäisen kvartaalin päättyessä 96 % ja toimitilojen 93 %.
OP-Vuokratuoton sijoitettava varallisuus on vuoden 2020 toisen kvartaalin alkaessa noin 1,7 miljardia euroa ja kiinteistökannan arvo noin 1,73 miljardia euroa. Rahaston lainoitusaste on noin 18 % kiinteistökannan arvosta. Rahaston kiinteistökannasta on valmiissa asuntokannassa 70 %, toimitiloissa 22 % ja rakennushankkeissa 8 %.
Pääasiassa ulosmaksetuista tuotto-osuuksista johtuen rahaston B-osuuden arvo laski vuoden ensimmäisellä kvartaalilla 2,06 % (Q4 129,87 – Q1 127,19) ja rahaston II B-osuuden arvo laski 1,89 % (Q4 130,33 – Q1 127,87).
Tuotto-osuuksia maksettiin sijoittajille yhteensä noin 35,4 miljoonaa euroa (2,37 %). Ilman ulosmaksettuja tuotto-osuuksia osuuden arvon muutos olisi ollut niukasti positiivinen.
Rahasto on merkintöjen osalta kiinni vuoden toisella kvartaalilla. Rahastolla on riittävä kassavaranto ja samanaikaisesti potentiaalinen kohdetarjonta on jossain määrin vähentynyt koronakriisin seurauksena, joten tällä toimenpiteellä halutaan suojella osuudenomistajien etuja ja turvata varojen tarkoituksenmukainen sijoittaminen ja tuotto.
Salkunhoitaja
Antero Tenhunen