OP-Vuokratuotto Q2/2020
OP-Vuokratuoton, kuten koko kiinteistömarkkinan osalta koronakriisin vaikutukset näkyivät voimakkaammin vuoden toisella kvartaalilla. Toimitilojen osalta arvostuksissa varovaisuus näkyi tuottovaatimusten nousuna sekä arvioiden tarkkuustason vaihteluvälin kasvuna. Toimitilojen arvot laskivat keskimäärin kolme prosenttia ensimmäisen kvartaalin arvostuksista. OP-Vuokratuoton asuntojen arvostukset sen sijaan jopa hieman nousivat aikaisemmasta. Tähän vaikutti osaltaan myös As Oy Tampereen Tohtorin valmistuminen kesäkuun lopulla. Koko salkun osalta arvon aleneminen oli noin 0,5 prosenttia.
Rahaston kaikki rakennushankkeet ovat edelleen edenneet aikataulussa. Materiaalitoimituksiin ei ole tullut viivästyksiä eikä työvoiman saatavuudessa ole ollut ongelmia.
Asuntojen vuokralaisten yhteydenotot koronatilanteesta huolimatta ovat olleet erittäin vähäisiä. Toimitilavuokralaisten kanssa keskusteluja on käyty laajemmin ja käyttäjien kanssa on tarvittaessa sovittu vuokranmaksun järjestelyistä esim. vuokranmaksun osittaisesta lykkäämisestä kriisin yli tai ravintola-alan yritysten vapauttamisesta vuokranmaksusta kevätkuukausilta. Sovittujen toimenpiteiden vaikutus rahaston vuoden 2020 kassavirtoihin on kuitenkin varsin vähäinen, noin 1,7 prosentin luokkaa, josta suurin osa saadaan maksujärjestelyillä takaisin rahastolle syksystä 2020 alkaen. Kokonaan vuokranmaksusta vapautettujen sopimusten vaikutus rahaston vuosikassavirtaan on n. 0,4 prosenttia. Toisen kvartaalin kassavirrat rahastossa olivat siis aikaisempaa pienemmät, mutta vastaavasti vuoden viimeisen kvartaalin kassavirtojen odotetaan olevan hieman keskimääräistä suuremmat vuokranmaksujärjestelyjen käynnistyttyä.
Rahasto oli merkintöjen osalta kiinni vuoden toisella kvartaalilla. Rahastolla on riittävä kassavaranto ja samanaikaisesti potentiaalinen kohdetarjonta on jossain määrin vähentynyt koronakriisin seurauksena, joten tällä toimenpiteellä haluttiin suojella osuudenomistajien etuja ja turvata varojen tarkoituksenmukainen sijoittaminen.
Lunastustoimeksiannot palautuivat toisella kvartaalilla lähes aikaisemmalle maltilliselle tasolle ensimmäisen kvartaalin koronakriisin aiheuttaman lunastusmäärien kasvun jälkeen, mikä osoittaa rahaston sijoittajien maltillisuutta ja ymmärrystä kiinteistösijoittamisen pitkäaikaiseen luonteeseen.
Kvartaalin päättyessä rahastolla oli omistuksessaan 5500 valmista asuntoa. Toimitiloja salkussa on 24 kohdetta, noin 144.000 m2. Rakenteilla on 13 asuinrakennushanketta, joihin valmistuu 863 asuntoa, joista noin 400 asuntoa valmistuu kuluvan vuoden jälkimmäisellä puoliskolla sekä yksi yli 16.000 m2:n logistiikkahanke. Rahaston uussijoitustoiminta jatkuu normaalisti, eikä koronakriisillä ole ollut vaikutusta asuntotarpeeseen rahaston strategian mukaisilla kasvukeskuspaikkakunnilla.
Asuntojen vajaakäyttö lisääntyi hieman ensimmäisen kvartaalin lopusta. Oppilaitosten sulkeuduttua opiskelijat muuttivat normaalia aikaisemmin kotipaikkakunnilleen ja asuntojen näyttöjen järjestäminen oli koronan takia normaalia hankalampaa. Asuntojen vuokrausaste oli vuoden 2020 ensimmäisen kvartaalin päättyessä 95 % ja toimitilojen 93 %.
OP-Vuokratuoton sijoitettava varallisuus on vuoden 2020 vuoden kolmannen kvartaalin alkaessa noin 1,7 miljardia euroa ja kiinteistökannan arvo noin 1,75 miljardia euroa. Rahaston lainoitusaste on noin 18 % kiinteistökannan arvosta. Rahaston kiinteistökannasta on valmiissa asuntokannassa 69 %, toimitiloissa 22 % ja rakennushankkeissa 9 %.
Rahaston B-osuuden arvo laski vuoden toisella kvartaalilla 0,31 % (Q1 127,19 – Q2 126,80) ja rahaston II B-osuuden arvo laski 0,13 % (Q1 127,87 – Q2 127,71).
Salkunhoitaja
Antero Tenhunen