OP-Palvelukiinteistöt Q2/2020

OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston vuoden toinen kvartaali alkoi pitkälti koronapandemiaan liittyvien vuokralaiskeskusteluiden merkeissä, mutta rahasto on myös jatkanut sijoitustoimintaa ostamalla uusia, rakenteilla olevia kohteita sekä edistänyt syksyn aikana toteutuvia kauppoja. Uudet hankkeet sijaitsevat Porissa ja Ylivieskassa, ja molemmissa on 15-vuotinen vuokrasopimus tulevan käyttäjän kanssa. Kvartaalin aikana valmistui vammaisten asumispalveluyksikkö Helsinkiin sekä ikääntyneiden hoivakodin ja vuokra-asumisen yhdistävä hybridikerrostalokohde Hämeenlinnaan. Rahaston viisi suurinta vuokralaista ovat Pilke päiväkodit, Mehiläinen, Attendo, Ikifit ja Diakonia-ammattikorkeakoulu. Rahaston omistuksessa on yksi päiväkotikiinteistö, jossa vuokralaisena olleen Touhula-päiväkotiketjun sopimus päättyy ennenaikaisesti yrityssaneerauksen johdosta. Toimet kohteen uudelleenvuokraamiseksi ovat käynnistyneet.

Maaliskuussa Suomeen toden teolla levinneellä koronapandemialla on luonnollisesti vaikutusta myös kiinteistörahastoihin. Kiinteistömarkkinan osalta kriisin vaikutukset näkyivät vuoden toisella kvartaalilla erityisesti kasvukeskusten ja kaupunkikeskustojen ulkopuolella sijaitsevien kohteiden arvostuksessa. Rahaston osalta valmiiden kiinteistöjen arvostuksen muutos on lievästi negatiivinen, muutoksen ollessa noin 0,75 % kiinteistökannan arvosta. Kohteiden arvostuksissa voi tulla heilahtelua myös tulevina kvartaaleina.

Koronaviruksen vaikutuksesta johtuvien syiden vuoksi myös OP-Palvelukiinteistöt -rahasto on neuvotellut käyttäjien kanssa vuokranmaksujärjestelyistä, ja tarvittaessa sopinut vuokrien pidemmästä maksuajasta tai muutoin tullut vastaan tässä erityisessä tilanteessa. Vuokrajärjestelyillä on ollut vaikutusta rahaston kassavirtatuottoihin erityisesti vuoden 2. kvartaalilla. Koko vuoden osalta arviolta 5-8 % kassavirtatuotoista maksetaan pidennetyllä maksuajalla takaisin pääasiallisesti vuosien 2020-21 aikana. Vuokrista arviolta 1-2 % jää kokonaan saamatta. Vuokrakassavirtojen odotetaan palautuvan lähes normaalille tasolle vuoden toisella puoliskolla, jolloin myös lykkääntyneiden vuokrien takaisinmaksut alkavat.

Rakenteilla olevien kohteiden osalta työmaat ovat tähän asti edenneet normaalisti, ja työvoiman sekä materiaalien saatavuus on ollut tilanne huomioiden hyvällä tasolla. Pandemiasta johtuvia viivästyksiä ei ole tähän mennessä raportoitu. Käynnissä olevan kvartaalin aikana alkaa vielä uusia hankkeita, joista rahastolla on esisopimus. Katsomme parhaillaan aktiivisesti myös uusia sijoituskohteita.

Rahasto oli toisen kvartaalin kiinni merkinnöiltä, joten uusia merkintöjä ei ole tehty 30.6.2020. Lunastustoimeksiannot palautuivat toisella kvartaalilla aikaisemmalle, maltilliselle tasolle ensimmäisen kvartaalin koronakriisin aiheuttaman lunastusmäärien kasvun jälkeen, mikä osoittaa rahaston sijoittajien maltillisuutta ja ymmärrystä kiinteistösijoittamisen pitkäaikaiseen luonteeseen.

Rahaston arvo per 30.6.2020 oli 289 miljoonaa euroa (290 miljoonaa euroa). Rahaston kiinteistövarallisuuden arvo oli vuosineljänneksen lopussa noin 266 miljoonaa euroa (254 miljoonaa), josta omaa pääomaa oli 223 miljoonaa euroa ja vierasta pääomaa 43 miljoonaa euroa. Lisäksi rahastolla oli käteisvaroja ja muita lyhytaikaisia saamisia yhteensä noin 56 miljoonaa euroa. Rakenteilla oleviin hankkeisiin ja esisopimuksella oleviin, vielä käynnistymättömiin hankkeisiin, sitoutuu vielä noin 21 miljoonaa euroa. Rahaston lainoitusaste kiinteistövarallisuudesta laskien oli noin 16%.

Rahastossa on nyt 43 valmista ja 8 rakenteilla olevaa kohdetta, joissa on kaikkiaan noin 2 900 asiakaspaikkaa sekä 81 000 vuokrattavaa neliötä. Rahaston hoiva- tai muussa liiketilakäytössä olevien tilojen käyttöaste on noin 100 % ja asuntojen käyttöaste noin 80 %, missä on tapahtunut selkeä positiivinen kehitys edellisen kvartaalin jälkeen. Erityisesti senioriasunnoissa on tyypillistä, että ensivuokraus on hidasta, mutta tämän jälkeen kohteiden vuokrausaste pysyy korkealla tasolla. Vuokrasopimusten keskimaturiteetti on noin 13,9 vuotta. Seuraamme markkinatilanteen kehitystä aktiivisesti. Oletamme sijoittajakiinnostuksen pysyvän hoivakiinteistöjen osalta edelleen hyvänä. Pandemian seurauksena kaupoissa toteutuvat alkutuotot voivat hieman nousta, erityisesti tilanteen pitkittyessä. Kaikkiaan kiinteistömarkkinalle tyypillisesti markkinamuutokset näkyvät muun talouden muutoksiin verrattuna viiveellä. Palvelukiinteistöjen tarve ei kuitenkaan ole edelleenkään vähenemässä muuttoliikkeen ja väestön ikääntymisen johdosta, joten uskomme rahaston toiminnan kehittyvän edelleen positiivisesti koronaan liittyvän ilmiön väistyessä.

Rahasto-osuuden arvo pieneni vuoden 1. kvartaalilla 0,37 % (Q2/20: 106,96– Q1/20: -107,36) ja II B-osuuden arvo laski vastaavasti 0,19 % (Q2/20: 107,72 – Q1/20: 107,93). Rahasto on vuoden kolmannella kvartaalilla avoinna merkinnöille ja lunastuksille normaaliin tapaan.

Anni Lakanen
salkunhoitaja

OP-Palvelukiinteistöt on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa yhteiskunnan opetus-, sosiaaliala-, liikunta- ja terveystoimen palveluinfraan kattaen hoivan, päivähoidon, opetuksen, monitoimiareenat sekä palvelu- ja hotelliasumisen.

Rahasto toimii myös edellä mainitun palveluinfran rakennuttajana. Sijoitukset tehdään pääasiassa suorina sijoituksina liikekiinteistöihin ja niihin oikeuttaviin arvopapereihin sekä kiinteistösijoitusta harjoittavan kommandiittiyhtiön osuuksiin tai asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin.

Rahasto toimii kiinteistöjen omistajana ja vuokranantajana, eikä lähtökohtaisesti osallistu hoivapalvelujen tarjoamiseen. Vuokralaisina toimivat sekä yksityisen että julkisen sektorin toimijat. Rahasto sijoittaa varansa alueille, joille kohteille voidaan odottaa pitkäaikaista kysyntää.

Rahasto hyödyntää kiinteistösijoittamiselle tyypilliseen tapaan velkavipua. Perustilanteessa velkavipu on 30% nettoarvon päälle ja voi normaalitilanteessa olla enintään 50%. Rahaston varoista maksetaan kaikki kiinteistöjen hoidosta, omistamisesta ja kaupankäynnistä sekä kiinteistökaupassa käytettävistä asiantuntijapalveluista aiheutuvat kustannukset, joilla voi olla olennaista vaikutusta rahaston tuottoon.

OP-Palvelukiinteistöt-rahaston vastuullisuustyöstä:

Rakentaminen

• Rakennuttaessamme kohteita, rahastolla on oma valvoja työmaalla ja teemme aktiivisesti yhteistyötä ympäristövaikutusten pienentämiseksi. Edellytämme esimerkiksi jätehuoltosuunnitelmia sekä jätemäärätietojen toimittamista hankkeiden päätyttyä.
• Kiinteistöjen rakennuttamisella ja ylläpidolla on merkittävä työllistävä vaikutus Suomessa. OP-Palvelukiinteistöt-rahaston työllistävä vaikutus oli yhtensä 1030 henkilötyövuotta vuonna 2019.
• Puun käyttö rakentamisessa vähentää ilmastopäästöjä, sitoo hiiltä ja vähentää luonnon varojen kulutusta. 70 % rahaston kohteista on puurakenteisia.
• OP-Palvelukiinteistöt-rahastolla on useita konversiokohteita, joissa käyttötarkoituksensa päähän tullut rakennus saneerataan uuden elinkaaren alkuun uudessa käyttötarkoituksessa. Hankkeiden hiilijalanjälki on pienempi uudisrakentamiseen verrattuna, sillä rakennusmateriaaleja käytetään merkittävästi vähemmän. OP-Palvelukiinteistöt-rahastolla on tähän mennessä viisi valmistunutta konversiokohdetta. Kuluvan vuoden aikana valmistuu lisäksi kaksi konversiokohdetta; hoivakoti Helsingin Oulunkylään, ja hotelli Helsingin Konepajan alueelle.

Ympäristösertifiointi

• OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahastolla on ensimmäinen rakenteilla oleva kohde Hämeenlinnassa, jolle haetaan LEED-ympäristösertifikaatti.

Energiatehokkuus ja -investoinnit

• Energiatehokkuus ja uusiutuvan energian hyödyntäminen on yksi tärkeimmistä tavoitteistamme. Arvioimme hankkeissa aina potentiaalin uusiutuvan energian tuotantoon kohteessa, ja toteutamme jos edellytykset täyttyvät.
• OP-Palvelukiinteistöt-rahastossa on useita kohteita missä tuotetaan uusiutuvaa energiaa. Yhdeksässä rahaston kohteista on maalämpövoimala, yhdessä aurinkovoimala ja yhdessä kohteessa on lisäksi ilma-vesilämpöpumppu.
• Kiinteistöjen energiakulutusta seurataan jatkuvasti energiamanagerin johdolla.

Vuokraustoiminta

• Kohteiden keskeiset sijainnit hyvien liikenneyhteyksien varrella tukevat käyttäjien liikkumista joukkoliikenteellä, pyöräillen ja jalan.
• Motivoimme kiinteistöjemme käyttäjiä aktiivisesti ympäristövastuullisiin tapoihin suunnittelemalla hyvät kierrätysmahdollisuudet ja kannustamalla sekä veden- että sähkönkäytön vähentämiseen. Seuraamme jätemääriä ja tavoitteenamme on kierrätysasteen nosto.

Taloudellinen vastuu

• Rahasto maksoi veroja yhteensä 0,4 miljoonaa euroa vuonna 2019.

Omistaja-asiakkaan edut

• Omistaja-asiakkaana ostat, myyt ja vaihdat lähes kaikkia rahastojamme (säästäjän rahastot, vastuulliset rahastot sekä osake- ja korkorahastot) ilman kuluja.
• Omistaja-asiakkaana voit säästää rahastoihin myös vakuutussäästämisen kautta. OP-sijoitusvakuutus ja OP-säästösopimus ovat omistaja-asiakkaille tarkoitettuja vakuutussäästämisen tuotteita, joihin on vaivatonta ja joustavaa säästää pitkäaikaisesti. Sijoituskohteiden vaihto ja varojen siirto vakuutukseen on kulutonta. 
• Omistaja-asiakkaat pääsevät automaattisesti osakekaupankäynnin hinnaston toiselle hintaportaalle, jossa välityspalkkion suuruus on 0,17 % (vähintään 7 €), kun ensimmäisen palkkioportaan välityspalkkio on 0,2 % (vähintään 9 €).