OP-Palvelukiinteistöt – kotimainen kiinteistörahasto

OP-Palvelukiinteistöt Q4 2020

OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston loppuvuosi 2020 oli aktiivinen. Vuoden 4. kvartaalin aikana valmistui päiväkoti Ylivieskaan, lastensuojelukohde Poriin ja valtion virastokäyttöön tuleva toimistotalo Hämeenlinnaan. Joulukuussa Palvelukiinteistöihin hankittiin valmis toimisto- ja liikekiinteistö, jossa päävuokralaisena lääkäriasema, Järvenpäästä sekä vuoden 2021 ensimmäisen kvartaalin aikana avattava Perhekeskus Lahden keskustasta. Rahasto osti kolme rakenteilla olevaa hoivahanketta Lohjalta, Salosta ja Nokialta. OP-Palvelukiinteistöjen kohteiden vuokrakassavirta oli kvartaalin aikana normaalilla tasolla lukuun ottamatta aiemmin sovittuja liikevaihtosidonnaisuuksia. Keväällä sovitut vuokrien takaisinmaksut alkoivat ja niitä on maksettu sovitusti. Rahaston viisi suurinta vuokralaista muodostavat yli puolet rahaston nettokassavirrasta.

Rahasto oli kiinni merkinnöiltä 31.12.2020. Lunastustoimeksiannot pysyivät edelleen maltillisella tasolla. Rahaston arvo per 31.12.2020 oli 311,2 miljoonaa euroa (289,4 miljoonaa euroa). Rahaston kiinteistövarallisuuden arvo oli vuosineljänneksen lopussa noin 328 miljoonaa euroa (273 miljoonaa), josta omaa pääomaa oli 285 miljoonaa euroa ja vierasta pääomaa 43 miljoonaa euroa. Rakenteilla oleviin hankkeisiin tulee sitoutumaan vielä noin 12 miljoonaa euroa. Rahaston lainoitusaste kiinteistövarallisuudesta laskien oli noin 14 %.

Koronapandemian jatkuessa vaikutukset kiinteistömarkkinaan ovat pysyneet melko maltillisina. Vuoden lopulla rahaston kohteiden arvostus oli hienoisen positiivinen ja palasi vähintään vuoden alun tasolle. Kohteiden arvostuksissa voi tulla heilahtelua vielä tulevina kvartaaleina. Rakenteilla olevien kohteiden osalta työmaat ovat edenneet normaalisti, ja työvoiman sekä materiaalien saatavuus on ollut tilanne huomioiden hyvällä tasolla. Pandemiasta johtuvia viivästyksiä ei ole tähän mennessä raportoitu. Erityisesti vuoden toisen puolikkaan aikana ostokohteiden tarjonta parani merkittävästi.

Rahastossa on nyt 50 valmista ja 8 rakenteilla olevaa kohdetta, joissa on kaikkiaan noin 3 100 asiakaspaikkaa sekä 99 000 vuokrattavaa neliötä. Rahaston hoiva- tai muussa liiketilakäytössä olevien tilojen käyttöaste on liki 100 % ja asuntojen käyttöaste noin 93 % (12 vapaata asuntoa), missä on tapahtunut selkeä positiivinen kehitys edellisen kvartaalin jälkeen. Vuokrasopimusten keskimaturiteetti on noin 13,9 vuotta. Sijoittajakiinnostus on pysynyt hoivakiinteistöjen osalta hyvänä, ja kaupoissa toteutuvat alkutuotot ovat samansuuntaisia kuin ennen pandemian alkua. Palvelukiinteistöjen tarve ei kuitenkaan ole edelleenkään vähenemässä muuttoliikkeen ja väestön ikääntymisen takia, joten uskomme rahaston toiminnan kehittyvän edelleen positiivisesti koronaan liittyvän ilmiön väistyessä.

Rahasto-osuuden arvo kasvoi 4. kvartaalilla 1,61 % (Q4/20: 109,12 – Q3/20: 107,39) ja II B-osuuden arvo nousi vastaavasti 1,78 % (Q4/20: 110,28 – Q3/20: 108,35). Rahasto on avoinna uusille merkinnöille maaliskuun merkintäikkunassa.

Anni Lakanen
salkunhoitaja

OP-Palvelukiinteistöt on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa yhteiskunnan opetus-, sosiaaliala-, liikunta- ja terveystoimen palveluinfraan kattaen hoivan, päivähoidon, opetuksen, monitoimiareenat sekä palvelu- ja hotelliasumisen.

Rahasto toimii myös edellä mainitun palveluinfran rakennuttajana. Sijoitukset tehdään pääasiassa suorina sijoituksina liikekiinteistöihin ja niihin oikeuttaviin arvopapereihin sekä kiinteistösijoitusta harjoittavan kommandiittiyhtiön osuuksiin tai asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin.

Rahasto toimii kiinteistöjen omistajana ja vuokranantajana, eikä lähtökohtaisesti osallistu hoivapalvelujen tarjoamiseen. Vuokralaisina toimivat sekä yksityisen että julkisen sektorin toimijat. Rahasto sijoittaa varansa alueille, joille kohteille voidaan odottaa pitkäaikaista kysyntää.

Rahasto hyödyntää kiinteistösijoittamiselle tyypilliseen tapaan velkavipua. Perustilanteessa velkavipu on 30% nettoarvon päälle ja voi normaalitilanteessa olla enintään 50%. Rahaston varoista maksetaan kaikki kiinteistöjen hoidosta, omistamisesta ja kaupankäynnistä sekä kiinteistökaupassa käytettävistä asiantuntijapalveluista aiheutuvat kustannukset, joilla voi olla olennaista vaikutusta rahaston tuottoon.

OP-Palvelukiinteistöt-rahaston vastuullisuustyöstä:

Rakentaminen

• Rakennuttaessamme kohteita, rahastolla on oma valvoja työmaalla ja teemme aktiivisesti yhteistyötä ympäristövaikutusten pienentämiseksi. Edellytämme esimerkiksi jätehuoltosuunnitelmia sekä jätemäärätietojen toimittamista hankkeiden päätyttyä.
• Kiinteistöjen rakennuttamisella ja ylläpidolla on merkittävä työllistävä vaikutus Suomessa. OP-Palvelukiinteistöt-rahaston työllistävä vaikutus oli yhtensä 1030 henkilötyövuotta vuonna 2019.
• Puun käyttö rakentamisessa vähentää ilmastopäästöjä, sitoo hiiltä ja vähentää luonnon varojen kulutusta. 70 % rahaston kohteista on puurakenteisia.
• OP-Palvelukiinteistöt-rahastolla on useita konversiokohteita, joissa käyttötarkoituksensa päähän tullut rakennus saneerataan uuden elinkaaren alkuun uudessa käyttötarkoituksessa. Hankkeiden hiilijalanjälki on pienempi uudisrakentamiseen verrattuna, sillä rakennusmateriaaleja käytetään merkittävästi vähemmän. OP-Palvelukiinteistöt-rahastolla on tähän mennessä viisi valmistunutta konversiokohdetta. Kuluvan vuoden aikana valmistuu lisäksi kaksi konversiokohdetta; hoivakoti Helsingin Oulunkylään, ja hotelli Helsingin Konepajan alueelle.

Ympäristösertifiointi

• OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahastolla on ensimmäinen rakenteilla oleva kohde Hämeenlinnassa, jolle haetaan LEED-ympäristösertifikaatti.

Energiatehokkuus ja -investoinnit

• Energiatehokkuus ja uusiutuvan energian hyödyntäminen on yksi tärkeimmistä tavoitteistamme. Arvioimme hankkeissa aina potentiaalin uusiutuvan energian tuotantoon kohteessa, ja toteutamme jos edellytykset täyttyvät.
• OP-Palvelukiinteistöt-rahastossa on useita kohteita missä tuotetaan uusiutuvaa energiaa. Yhdeksässä rahaston kohteista on maalämpövoimala, yhdessä aurinkovoimala ja yhdessä kohteessa on lisäksi ilma-vesilämpöpumppu.
• Kiinteistöjen energiakulutusta seurataan jatkuvasti energiamanagerin johdolla.

Vuokraustoiminta

• Kohteiden keskeiset sijainnit hyvien liikenneyhteyksien varrella tukevat käyttäjien liikkumista joukkoliikenteellä, pyöräillen ja jalan.
• Motivoimme kiinteistöjemme käyttäjiä aktiivisesti ympäristövastuullisiin tapoihin suunnittelemalla hyvät kierrätysmahdollisuudet ja kannustamalla sekä veden- että sähkönkäytön vähentämiseen. Seuraamme jätemääriä ja tavoitteenamme on kierrätysasteen nosto.

Taloudellinen vastuu

• Rahasto maksoi veroja yhteensä 0,4 miljoonaa euroa vuonna 2019.

Omistaja-asiakkaan edut 1.1.2021 alkaen

• Arvo-osuustili ja säilytys 0 €: Koti- ja ulkomaisten osakkeiden ja ETF:ien säilytys ilman kuukausimaksuja. 
• Rahastojen ostot ja myynnit 0 €: Osta, myy ja vaihda lähes kaikkia rahastoja ilman kuluja sekä kerrytä rahastosäästämisestä OP-bonuksia.*
• Alennus osakekaupankäynnistä: Välityspalkkio 0,17 % (väh. 7 €), 1 %:n palkkiokatto kotimaisten osakkeiden ja kaikkien ETF-tuotteiden kaupankäynnissä 08/2021 asti.
• Osakeanalyysi 0 €: maksuton osake- ja markkina-analyysi. 
• Vakuutussäästämisen edut: Vakuutuksen avaaminen, sijoituskohteiden vaihto ja varojen siirto on kulutonta. Sijoitussidonnaiset vakuutussäästöt kerryttävät OP-bonuksia.

*OP-bonuksia ei kerry R2 Crystal -rahastosta ja rahastojen instituutiosarjoista.