OP-Palvelukiinteistöt – kotimainen kiinteistörahasto

OP-Palvelukiinteistöt Q1/2022

Vuoden 2022 1. kvartaali on ollut OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston kannalta positiivinen. Rahastolle valmistui yksi kohde Kangasalle ja lisäksi uusi hankkeita on ostettu kolme. Tällä hetkellä rakennushankkeita on Kajaanissa, Hämeenlinnassa, Kuopiossa, Espoossa ja Lappeenrannassa. Valmiiden kohteiden arvostukset ovat jatkaneet positiivista kehitystä sijoittajakysynnän pysyessä korkeana. Rahaston viisi suurinta vuokralaista muodostavat noin puolet rahaston nettokassavirrasta.

Rahaston arvo per 31.3.2022 oli noin 354 miljoonaa euroa (346 miljoonaa euroa). Rahaston kiinteistövarallisuuden arvo oli vuosineljänneksen lopussa noin 411 miljoonaa euroa (399 miljoonaa euroa). Rahastolla oli vierasta pääomaa 78 miljoonaa euroa, ja lainoitusaste kiinteistövarallisuudesta laskien oli noin 19 %. Rahasto oli avoinna merkinnöille maaliskuun lopun merkintäikkunassa.

Rahastossa on nyt 60 valmista, vuokrakassavirtaa tuottavaa kohdetta, ja 5 rakenteilla olevaa kohdetta. Kohteissa on kaikkiaan noin 3 450 asiakaspaikkaa sekä noin 115 000 vuokrattavaa neliötä. Rahaston hoiva- tai muussa liiketilakäytössä olevien tilojen käyttöaste on liki 100 % ja asuntojen käyttöaste noin 98 %. Hoiva- ja liiketilojen vuokrasopimusten keskimaturiteetti on noin 12,6 vuotta, mikä on laskettu valmiiden kohteiden osalta. Vuokrasopimukset ovat indeksisidonnaisia, ja vuokria tarkistetaan tyypillisesti vuosittain. Yhteiskuntakiinteistöjen sijoittajakiinnostus on pysynyt hyvällä tasolla ja oletuksena on, että tilanne jatkuu samanlaisena vuonna 2022.

Rahasto jakoi maaliskuussa 100 % tuotonjakokelpoisista varoista osuudenomistajilleen, eli 3,14 euroa/osuus, vastaten 2,76 % B-osuuden ja 2,71 % II B -osuuden arvolle. Rahasto-osuuden arvonmuutos oli 1. kvartaalilla -0,32 % (Q1/22: 113,50 – Q4/21: 113,87) ja II B-osuuden arvo muuttui vastaavasti -0,15 % (Q1/22: 115,73 – Q4/21: 115,90). Tuotonjako mukaan huomioiden arvonmuutos on reilu 2 % positiivinen. Rahasto on avoinna uusille merkinnöille normaalisti.

Anni Lakanen
salkunhoitaja

OP-Palvelukiinteistöt on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa yhteiskunnan opetus-, sosiaaliala-, liikunta- ja terveystoimen palveluinfraan kattaen hoivan, päivähoidon, opetuksen, monitoimiareenat sekä palvelu- ja hotelliasumisen.

Rahasto toimii myös edellä mainitun palveluinfran rakennuttajana. Sijoitukset tehdään pääasiassa suorina sijoituksina liikekiinteistöihin ja niihin oikeuttaviin arvopapereihin sekä kiinteistösijoitusta harjoittavan kommandiittiyhtiön osuuksiin tai asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin.

Rahasto toimii kiinteistöjen omistajana ja vuokranantajana, eikä lähtökohtaisesti osallistu hoivapalvelujen tarjoamiseen. Vuokralaisina toimivat sekä yksityisen että julkisen sektorin toimijat. Rahasto sijoittaa varansa alueille, joille kohteille voidaan odottaa pitkäaikaista kysyntää.

Rahasto hyödyntää kiinteistösijoittamiselle tyypilliseen tapaan velkavipua. Perustilanteessa velkavipu on 30% nettoarvon päälle ja voi normaalitilanteessa olla enintään 50%. Rahaston varoista maksetaan kaikki kiinteistöjen hoidosta, omistamisesta ja kaupankäynnistä sekä kiinteistökaupassa käytettävistä asiantuntijapalveluista aiheutuvat kustannukset, joilla voi olla olennaista vaikutusta rahaston tuottoon.

Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia tarjoamalla terveellisiä ja turvallisia tiloja julkisen ja yksityisen sektorin yhteiskunnalliseen käyttöön. Sijoituskohteet tarjoavat viihtyisiä, käytännöllisiä ja nykyaikaisia työympäristöjä hoiva-, opetus- ja palvelualan henkilöstölle. Rahaston kohteista suuri osa on puurakenteisia. Lisäksi rahasto toteuttaa konversiohankkeita, joilla olemassa olevalle kiinteistölle luodaan uusi elinkaari uudessa käyttötarkoituksessa. Suosimme energiatehokkaita ratkaisuja ja kartoitamme aina uusiutuvan energian potentiaalin, jonka toteutamme, jos kriteerit täyttyvät. Sijoituskohteiden valinnassa painotetaan kiinteistöjen sijaintien kestävyyttä ja analysoimme kohteiden saavutettavuutta sekä muuntojoustavuutta. Valvomalla rakennuttamista varmistamme rakentamisen laadun ja kiinteistöjen pitkäikäisyyden sekä turvallisuuden käyttäjille.

Rahasto raportoi seuraavista asioista vuosittain: rakennettavien kohteiden keskimääräinen energialuokka, uusiutuvan energian hyödyntäminen kohteissa, puurakentamisen ja purkavan uudisrakentamisen määrä sekä asiakaspaikkojen määrä hoivakohteissa.

Omistaja-asiakkaan edut 1.1.2021 alkaen

• Arvo-osuustili ja säilytys 0 €: Koti- ja ulkomaisten osakkeiden ja ETF:ien säilytys ilman kuukausimaksuja. 
• Rahastojen ostot ja myynnit 0 €: Osta, myy ja vaihda lähes kaikkia rahastoja ilman kuluja sekä kerrytä rahastosäästämisestä OP-bonuksia.*
• Edut osakekaupankäynnistä:
  • 1 %:n välityspalkkiokatto Suomen ja Ruotsin osakkeista sekä arvopapereista – osakkeista, warranteista ja ETF:stä.
  • Välityspalkkio 0,05-0,17 % eli mitä enemmän kauppaa käyt, sitä alhaisemmat kaupankäyntikustannukset. Edellä mainitut edut voimassa OP-mobiilissa, OP-yritysmobiilissa ja op.fi-palvelussa.
• Osakeanalyysi 0 €: maksuton osake- ja markkina-analyysi. 
• Vakuutussäästämisen edut: Vakuutuksen avaaminen, sijoituskohteiden vaihto ja varojen siirto on kulutonta. Sijoitussidonnaiset vakuutussäästöt kerryttävät OP-bonuksia.

*OP-bonuksia ei kerry R2 Crystal -rahastosta ja rahastojen instituutiosarjoista.