OP-Palvelukiinteistöt – kotimainen kiinteistörahasto

Rahaston osto- ja myyntitoimeksiannot toteutetaan neljä kertaa vuodessa kunkin vuosineljänneksen viimeisenä arkipäivänä.

Tämä tarkoittaa sitä, että voit tehdä osto- ja myyntitoimeksiantoja milloin tahansa, mutta niitä toteutetaan 31.3., 30.6., 30.9. ja 31.12. Jos kyseinen päivä ei ole arkipäivä, toteutetaan ne edellisenä arkipäivänä. Tämän jälkeen rahaston arvonlaskenta kestää yleensä 20 päivää, jonka jälkeen toteutetut ostot ja myynnit näkyvät salkussasi*.

Reaaliomaisuusrahaston ostaminen

Kun teet ostotoimeksiannon, se toteutetaan saman vuosineljänneksen viimeisenä arkipäivänä sen päivän arvoon. Esimerkiksi jos teet ostotoimeksiannon 31.3. kello 16 mennessä, se toteutetaan 31.3.

Reaaliomaisuusrahaston myyminen

Kun teet myyntitoimeksiannon, se toteutetaan seuraavan vuosineljänneksen viimeisenä arkipäivänä. Esimerkiksi jos teet myyntitoimeksiannon 31.3. klo 16 mennessä, se toteutetaan 30.6.

*Arvonlaskenta voi kestää pidemmänkin aikaa, mikäli rahaston varoja joudutaan realisoimaan lunastusten maksamiseksi. OP-Alternative Portfolio -rahastossa arvonlaskenta kestää 45 päivää.

OP-Palvelukiinteistöt Q4/2022

OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston vuoden 2022 tuotto oli kulujen jälkeen 5,08 %, missä on huomioituna myös ulosmaksettu tuotto-osuus: 3,14 euroa/osuus. Tuottoon vaikuttivat positiivisesti kassavirrat, joita saatiin valmiista sekä ostetuista kohteista, ja alkuvuoden positiivinen arvonnousu. Rahaston ulkopuolisen rahoituksen määrä oli vuoden 2022 lopussa 78 miljoonaa euroa. Vuonna 2020 alkaneen koronapandemian vaikutus rahaston toimintaan vuoden 2022 on ollut vähäinen. Helmikuun 2022 lopulla alkanut Venäjän hyökkäyssota on vaikuttanut yleisesti markkinaan nostaen energianhintaa ja kiihdyttäen inflaatiota sekä korkojen nousua. Vuokralaiset ovat maksaneet vuokransa sovitusti eikä rakennustyömailla ole raportoitu viivästyksiä. Näillä kaikilla on ollut vaikutuksensa myös kiinteistömarkkinaan, mikä vaikutti etenkin loppuvuodesta laskevasti niin markkina-aktiviteettiin kuin kiinteistöjen arvostuksiin.

Rahasto kasvatti salkkuaan pääasiassa rakennuttamisen kautta. Salkkuun ostettiin vuoden aikana kuusi rakenteilla olevaa ja kaksi valmista kohdetta, joiden yhteisarvo on noin 41 miljoonaa euroa. Hankitut kohteet ovat energialuokaltaan A- ja B-luokkaa ja viisi kohteista on hirsirunkoisia vähähiilisiä hoiva- ja päiväkotikohteita. Vielä rakenteilla olevat hankkeet valmistuvat kaikki vuoden 2023 aikana ja niihin sitoutuu vielä noin 15 miljoonaa euroa. Rahastossa oli vuoden 2022 lopussa kaikkiaan 67 (2021: 59) valmista kohdetta ja 4 (4) rakenteilla olevaa kohdetta. Kaikkiaan rahastossa on nyt noin 3 660 (3 200) asiakaspaikkaa ja 120 000 (110 000) vuokrattavaa neliötä.

Vuoden alussa salkussa oli 63 kohdetta, joista valmiita oli 59 ja hankkeita 4. 2022 aikana hankkeita valmistui kaikkiaan 6 (9) ja valmiita kohteita hankittiin kaikkiaan 2 (1). Rahaston lainoitusaste on vaihdellut vuoden aikana 19 %-18 % (11 %-18 %) välillä. Rahaston liiketilojen vuokrasopimusten keskimaturiteetti on n. 10,9 vuotta, ja hoiva- ja liiketilojen käyttöaste on lähes 100 % ja asuntojen (276 vuokrattavaa asuntoa) käyttöaste n. 97 %. Rahaston valmiiden kohteiden osuus on vuoden 2022 lopussa noin 96 % rahaston kiinteistövarallisuudesta.

Rahaston lainoista 55 miljoonaa on suojattu koronvaihtosopimuksin (interest rate swap, johdannainen).

Markkinatilanne on muuttunut edellisvuosien noususuhdanteesta, ja tuottovaateet ovat nousseet aiemmasta samalla, kun rahoitusmarkkina on kiristynyt. Hajonta hyvien ja heikoimpien kohteiden välillä tullee kasvamaan markkinan muutosten myötä. Kiinteistöjen arvostuksissa voi kuluvan vuoden aikana tulla vielä laskua. Markkinan muutokset voivat luoda myös kiinnostavia ostopaikkoja, mitä rahasto pyrkii mahdollisuuksien mukaan hyödyntämään. Rahaston kohteiden kassavirtatuoton odotetaan pysyvän vakaana - vuokrasopimukset ovat pitkiä ja korjausvelka on pieni modernien rakennusten ansiosta. Rahaston tuottotavoite on 4,5 %.

Anni Lakanen
salkunhoitaja

OP-Palvelukiinteistöt on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa yhteiskunnan opetus-, sosiaaliala-, liikunta- ja terveystoimen palveluinfraan kattaen hoivan, päivähoidon, opetuksen, monitoimiareenat sekä palvelu- ja hotelliasumisen.

Rahasto toimii myös edellä mainitun palveluinfran rakennuttajana. Sijoitukset tehdään pääasiassa suorina sijoituksina liikekiinteistöihin ja niihin oikeuttaviin arvopapereihin sekä kiinteistösijoitusta harjoittavan kommandiittiyhtiön osuuksiin tai asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin.

Rahasto toimii kiinteistöjen omistajana ja vuokranantajana, eikä lähtökohtaisesti osallistu hoivapalvelujen tarjoamiseen. Vuokralaisina toimivat sekä yksityisen että julkisen sektorin toimijat. Rahasto sijoittaa varansa alueille, joille kohteille voidaan odottaa pitkäaikaista kysyntää.

Rahasto hyödyntää kiinteistösijoittamiselle tyypilliseen tapaan velkavipua. Perustilanteessa velkavipu on 30% nettoarvon päälle ja voi normaalitilanteessa olla enintään 50%. Rahaston varoista maksetaan kaikki kiinteistöjen hoidosta, omistamisesta ja kaupankäynnistä sekä kiinteistökaupassa käytettävistä asiantuntijapalveluista aiheutuvat kustannukset, joilla voi olla olennaista vaikutusta rahaston tuottoon.

Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia tarjoamalla terveellisiä ja turvallisia tiloja julkisen ja yksityisen sektorin yhteiskunnalliseen käyttöön. Sijoituskohteet tarjoavat viihtyisiä, käytännöllisiä ja nykyaikaisia työympäristöjä mm. hoiva-, opetus- ja palvelualan henkilöstölle. Rahasto suosii vähähiilisiä vaihtoehtoja sekä energiatehokkaita ratkaisuja. Sijoituskohteiden valinnassa painotetaan kiinteistöjen sijaintien kestävyyttä ja analysoidaan kohteiden saavutettavuutta sekä muuntojoustavuutta.

Kestävyysindikaattoreina seurataan keskimääräistä energialuokkaa, uusiutuvan energian hyödyntämistä kohteissa, puurakentamisen ja purkavan uudisrakentamisen määrää, asiakaspaikkojen määrää hoivakohteissa ja sertifioitujen kohteiden lukumäärää.

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen. Siltä osin kun rahastossa tehdään kestäviä sijoituksia, kestäviksi sijoituksiksi katsotaan sellaiset EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän mukaiset sijoituskohteet, joiden ympäristötavoitteena on ilmastonmuutoksen hillintä. Ilmastonmuutoksen hillintää edistetään sijoittamalla EU:n kestävyysluokitusjärjestelmän vaatimusten mukaisiin kohteisiin.

Omistaja-asiakkaana säästäminen ja sijoittaminen kannattaa erityisesti, koska saat siihen erinomaisia etuja.

Edut rahasto- ja vakuutussäästämiseen:

• Ostat ja myyt lähes kaikkia rahastoja ilman kuluja.*
• Rahastoista ja vakuutussäästöistä kerrytät 0,25 % OP-bonuksia vuodessa.** Lisäksi vuonna 2023 saat 30 % enemmän OP-bonuksia. 
• Aloitat vakuutussäästämisen maksutta. 
• Vaihdat sijoituskohteita, teet lisäsijoituksia ja vaihdat maksu- ja sijoitussuunnitelmaa OP Sijoitusvakuutukseen ja OP Säästösopimukseen maksutta digipalveluissa.  

Edut osake- ja ETF-sijoittamiseen:

• Avaat osakesäästötilin ja arvo-osuustilin maksutta.
• Saat alennusta osakekaupoista ja 1 prosentin palkkiokaton kotimaisiin osakekauppoihin arvo-osuustilillä. Edut ovat voimassa digipalveluissa.
• Saat osakesuositukset ja -analyysit maksutta käyttöösi.
• Saat alennusta säästäjän ja sijoittajan palvelupaketeista:
  Osakesäästötili: 
  Säästäjä 0 €/kk (norm. 2,99 €/kk)
  Sijoittaja 9,99 €/kk (norm. 14,99 €/kk)
  Arvo-osuustili: 
  Säästäjä 0 €/kk (norm. 2,99 €/kk)
  Sijoittaja 2,40 €/kk (norm. 5,39 €/kk)

Muut edut:

• Vain omistaja-asiakkaana voit sijoittaa Tuotto-osuuteen.

Varmista, että saat kaikki edut ja hyödyt käyttöösi: