OP-Vuokratuotto

OP-Vuokratuotto Q4 2020

Vuoden 2020 kiinteistösijoitusmarkkinan kaupankäyntivolyymi (5,6 mrd. euroa) jäi hiljaisesta keväästä ja kesästä huolimatta vain vajaan miljardin pienemmäksi kuin vuonna 2019 (6,4 mrd. euroa). Loppuvuotta kohti kaupankäynti vilkastui merkittävästi ja kiinnostavien kohteiden hinnoittelu säilyi edelleen korkealla tasolle. Ulkomaisten toimijoiden osuus kaupoista oli noin puolet.

OP-Vuokratuoton toimitilavuokralaisille keväällä 2020 annettujen maksuhelpotusten ajallinen kesto jäi kokonaisuudessaan lyhyeksi ja maksusiirtojen takaisinmaksu käynnistyi loppuvuonna sopimusten mukaisesti. Vuokrarästien määrä ei oleellisesti kasvanut normaalitasosta. Vuokra-asuntomarkkinat pysyivät melko vakaina läpi vuoden. Keväällä käyttöasteissa oli pientä laskua opiskelijoiden siirryttyä aikaisemmin kotipaikkakunnilleen ja asuntonäyttöjen vaikeuduttua koronatoimenpiteiden seurauksena, mutta käyttöasteet palautuivat lähes normaalille tasolle syksyn aikana.

Vuoden viimeisellä kvartaalilla OP-Vuokratuoton toimitilojen arvostukset laskivat keskimäärin noin yhden prosentin verran, mutta asuntojen arvostukset vastaavasti nousivat noin 0,4 prosenttia, joten arvonmuutoksilla ei ollut vaikutusta viimeisen kvartaalin tulokseen. Rahastolle valmistui joulukuussa 40 asuntoa Ranta-Tampellaan Tampereella. Kohde oli valmistuessaan täyteen vuokrattu. Kesällä 2020 YIT:n kanssa solmitun esisopimuksen (kahdeksan asuinkerrostaloa) kolme ensimmäistä hanketta saatiin kaupallisesti maaliin ja rakentaminen aloitettua loka-joulukuussa. Asunto Oy Lahden Marleena on konversiokohde Lahden keskustassa, joka valmistuu jo maaliskuun lopulla 2021. Muut käynnistetyt hankkeet olivat Asunto Oy Vantaan Pilotti Aviapoliksen alueella ja Asunto Oy Kuopion Klaava aivan Kuopion keskustassa. Esisopimuksen mukaiset loput viisi kohdetta käynnistyvät vuoden 2021 ensimmäisen puoliskon aikana.

Kvartaalin päättyessä rahastolla oli omistuksessaan noin 5900 valmista asuntoa. Toimitiloja salkussa on 24 kohdetta, joissa vuokrattavaa pinta-alaa on noin 144.000 m2. Rakenteilla on yhdeksän asuinrakennushanketta, joihin aikanaan valmistuu 631 asuntoa. Lisäksi rahastolla on rakenteilla yli 16.000 m2:n logistiikkahanke Tuusulassa. Asuntojen vuokrausaste oli vuoden lopussa 96,1 prosenttia ja toimitilojen noin 92 prosenttia. OP-Vuokratuoton sijoitettava varallisuus on vuoden 2021 alkaessa noin 1,7 miljardia euroa ja kiinteistökannan arvo noin 1,8 miljardia euroa. Rahaston lainoitusaste on noin 17 % kiinteistökannan arvosta. Rahaston kiinteistökannasta on valmiissa asuntokannassa 72 %, toimitiloissa 21 % ja rakennushankkeissa 7 %. Rahaston B-osuuden arvo nousi vuoden neljännellä kvartaalilla 0,61 % (Q3 128,75 – Q4 129,53) ja rahaston II B-osuuden arvo nousi 0,79 % (Q3 129,89 – Q4 130,91). Rahaston arvo vuoden 2021 alkaessa on noin 1523 M€ ja osuudenomistajia rahastossa on 41 430 kpl.

Yhteenvetona poikkeuksellisesta koronapandemiavuodesta 2020 voidaan todeta, että asuntojen arvot keskimäärin jatkoivat loivaa nousuaan ja vastaavasti toimitilojen arvot laskivat etenkin vuoden ensimmäisellä puoliskolla, joten arvonmuutoksilla ei ollut nettomääräisesti vaikutusta rahaston tulokseen. Vuokranmaksujärjestelyjen ja alkuvuoden kasvaneen vajaakäytön seurauksena sijoittajan kokonaistuotto vuodelta 2020 oli 2,12 %, mikä on normaalia alhaisempi. Vuoden jälkimmäisellä puoliskolla negatiivinen kehitys kuitenkin pysähtyi ja palattiin normaalille kasvu-uralle asuntojen käyttöasteiden noustessa ja siirrettyjen vuokranmaksujen käynnistyttyä toimitilojen osalta, joten odotukset vuodelle 2021 ovat positiiviset.

Antero Tenhunen
salkunhoitaja

OP-Vuokratuotto on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa pääasiassa asuntoihin, toimitiloihin ja asuntojen rakentamiseen Suomessa.

Rahaston sijoitukset tehdään pääasiassa suoraan vuokraasuntoihin, jotka muodostavat tyypillisesti noin puolet rahaston sijoitussalkusta. Lisäksi rahasto sijoittaa enintään viidenneksen bruttovaroistaan asuntojen rakennuttamiseen. Nämä sijoitukset toteutetaan joko suoraan OP-Vuokratuoton oman rakennuttamisen kautta tai välillisesti sijoittamalla asuntojen rakentamista ja vuokraamista harjoittavan kommandiittiyhtiön osuuksiin. Lisäksi rahasto sijoittaa toimitiloihin, kuten liiketiloihin ja toimistoihin.

Rahaston tuottoon ja arvoon vaikuttavat merkittävästi Suomen kiinteistömarkkinoiden yleinen arvon ja vuokratuottojen kehitys. Rahaston sijoitukset keskitetään tyypillisesti kasvukeskuksiin ja muille salkunhoidon houkuttelevimpina pitämille alueille. Rahaston lukuun voidaan ottaa sijoitustoimintaa ja omaisuuden hoitamista varten luottoa määrän, joka vastaa enintään puolta (1/2) rahaston kokonaisvaroista. Erityisestä syystä rahastolle voidaan ottaa lisäksi väliaikaisesti luottoa enintään kolmasosan (1/3) rahaston varoista. Rahasto voi pantata omaisuuttaan luottojensa vakuudeksi. Rahaston varoista maksetaan kaikki kiinteistöjen hoidosta, omistamisesta ja kaupankäynnistä sekä kiinteistökaupassa käytettävistä asiantuntijapalveluista aiheutuvista kustannuksista, joilla voi olla olennaista vaikutusta rahaston tuottoon.

OP-Vuokratuoton vastuullisuustyöstä:

Rakentaminen

• Rakennuttaessamme kohteita, rahastolla on oma valvoja työmaalla ja teemme aktiivisesti yhteistyötä ympäristövaikutusten pienentämiseksi. Edellytämme esimerkiksi jätehuoltosuunnitelmia sekä jätemäärätietojen toimittamista hankkeiden päätyttyä.
• Kiinteistöjen rakennuttamisella ja ylläpidolla on merkittävä työllistävä vaikutus Suomessa. OP-Vuokratuoton työllistävä vaikutus oli yhtensä 1090 henkilötyövuotta vuonna 2019.
• OP-Vuokratuotolla on rakenteilla puukerrostalo Tampereelle. Lisäksi rahastossa on valmiita puukerrostaloja Turussa ja Helsingissä. Puurakentamisella ja harkituilla materiaalivalinnoilla pienennämme hiilijalanjälkeä ja edistämme terveellistä sisäilmaa.
• Tavoitteenamme on säilyttää rakennuksemme hyvässä kunnossa ja siten pidentää niiden elinikää.

Ympäristösertifiointi

• Kahdeksalla OP-Vuokratuoton kohteella on LEED- tai BREEAM-ympäristösertifikaatit.

Energiatehokkuus ja -investoinnit

• Energiatehokkuus ja uusiutuvan energian hyödyntäminen on yksi tärkeimmistä tavoitteistamme. Arvioimme hankkeissa aina potentiaalin uusiutuvan energian tuotantoon kohteessa, ja toteutamme jos edellytykset täyttyvät. OP-Vuokratuotolla on parhaillaan ensimmäinen maalämpöhanke suunnitteilla asuntokohteeseen.
• Kiinteistöjen energiakulutusta seurataan jatkuvasti energiamanagerin johdolla.

Vuokraustoiminta

• Kohteiden keskeiset sijainnit hyvien liikenneyhteyksien varrella tukevat asukkaiden liikkumista joukkoliikenteellä, pyöräillen ja jalan.
• Useissa kohteissa on sähköautojen latauspistokkeita tai vähintään tehty varaukset latauspistokkeille. Joissakin kohteissa on myös yhteiskäyttöautoja.
• Motivoimme kiinteistöjemme käyttäjiä aktiivisesti ympäristövastuullisiin tapoihin suunnittelemalla hyvät kierrätysmahdollisuudet ja kannustamalla sekä veden- että sähkönkäytön vähentämiseen. Uusiin kohteisiin asennetaan vedensäästöhanat ja olemme testanneet poresuuttimia kahdessa asuntokohteessa. Seuraamme jätemääriä ja tavoitteenamme on kierrätysasteen nosto.
• Osallistumme Motivan valtakunnalliseen energiansäästöviikko-kampanjaan lokakuussa, jolloin kannustamme kiinteistöjemme käyttäjiä kestävään kulutukseen ja työmatkapyöräilyyn.
• Asiakastyytyväisyysvertailussa asukkaidemme kokonaistyytyväisyys, sekä tyytyväisyys asuintaloon ja palveluihin ovat korkeimmalla tasolla KTI:n vertailuaineistosta. Asukkaat myös aktiivisesti suosittelisivat vuokranantajaa tutuilleen. Tyytyväiset vuokralaiset ja sujuva vuokraustoiminta takaa tilojen korkean käyttöasteen.

Taloudellinen vastuu

Rahasto maksoi veroja yhteensä 13,4 miljoonaa euroa vuonna 2019.

Omistaja-asiakkaan edut 1.1.2021 alkaen

• Arvo-osuustili ja säilytys 0 €: Koti- ja ulkomaisten osakkeiden ja ETF:ien säilytys ilman kuukausimaksuja. 
• Rahastojen ostot ja myynnit 0 €: Osta, myy ja vaihda lähes kaikkia rahastoja ilman kuluja sekä kerrytä rahastosäästämisestä OP-bonuksia.*
• Alennus osakekaupankäynnistä: Välityspalkkio 0,17 % (väh. 7 €), 1 %:n palkkiokatto kotimaisten osakkeiden ja kaikkien ETF-tuotteiden kaupankäynnissä 08/2021 asti.
• Osakeanalyysi 0 €: maksuton osake- ja markkina-analyysi. 
• Vakuutussäästämisen edut: Vakuutuksen avaaminen, sijoituskohteiden vaihto ja varojen siirto on kulutonta. Sijoitussidonnaiset vakuutussäästöt kerryttävät OP-bonuksia.

*OP-bonuksia ei kerry R2 Crystal -rahastosta ja rahastojen instituutiosarjoista.