Skaffa information om bostaden och bostadsbolaget
När du har hittat en lämplig bostad är det viktigt att du sätter dig ordentligt in i informationen om såväl bostaden som bostadsbolaget. Då du köper en lägenhet ska du komma ihåg att det är fråga om ett aktieköp. Du köper alltså inte i egentlig bemärkelse själva bostaden – väggarna, golvet och taket – utan aktier i ett bostadsbolag. Därför är disponentintyget, energicertifikatet, bostadsbolagets bolagsordning, bokslut, verksamhetsberättelse och reparationsplan ytterst viktiga dokument, som du gör klokt i att ta dig tid att läsa ordentligt.
Red åtminstone ut följande detaljer antingen med mäklaren, säljaren eller disponenten innan du ger ett anbud:
- Finns det en inlösenklausul i bolagsordningen? Det vill säga, har aktieägarna i bostadsbolaget eller bolaget förköpsrätt till bostaden som säljs?
- Vilka reparationer och ombyggnadsarbeten har utförts i bostadsbolaget?
- Vilka reparationer planeras, har beslut om dem redan fattats och hur stor är den ifrågavarande bostadens andel av kostnaderna?
- Hurdant är bostadsbolagets ekonomiska läge? Hur mycket lån har bostadsbolaget?
- Om du behöver bilplats: finns det lediga sådana?
Tips då du ger ett köpanbud
Efter omsorgsfulla bakgrundsundersökningar kan du ge ett anbud på bostaden. Det lönar sig alltid att ge anbudet skriftligt, och av anbudet ska tydligt framgå uppgifterna om objektet, köpesumman samt säljaren och köparen.
I anbudet lönar det sig också att nämna när besittningsrätten till bostaden övergår till dig samt att avtala om en handpenning eller standardersättning, som fungerar som säkerhet för anbudet. I praktiken betyder det här att ingendera parten i bostadsköpet, varken köparen eller säljaren, kan häva ett godkänt anbud utan ekonomisk förlust. Vi rekommenderar att du ger anbudet villkorligt om du har fått en preliminär låneoffert av banken. Ett villkorligt köpanbud betyder att ett villkor för anbudet är att finansieringen ordnar sig.
Om en mäklare sköter försäljningen av bostaden, kan du upprätta anbudet med mäklaren vid bostadsvisningen eller senare. Mäklarna har vanligen färdiga anbudsblanketter som mäklaren fyller i ditt anbud i och ger det vidare till säljaren.
Du är bunden till ditt anbud tills du får svar av säljaren. Säljaren kan förkasta ditt anbud, acceptera det eller ge ett motbud.
- Då säljaren accepterar ditt anbud, genomförs köpet till dina villkor.
- Om du får ett motbud av säljaren, är ditt ursprungliga anbud inte längre bindande för dig. I motbudet kan säljaren till exempel ha ändrat tidpunkten för när bostaden blir ledig eller köpesumman. Om du accepterar motbudet, genomförs köpet i enlighet med det.
Lägg också märke till att säljaren inte behöver godkänna något anbud alls, även om det pris som bjuds skulle motsvara det begärda priset.
Överlåtelseskatt
Vid köp av fastigheter och aktielägenheter måste köparen vanligen betala överlåtelseskatt. Överlåtelseskatten är vanligtvis 1,5 procent av det skuldfria priset för aktielägenheter och 3 procent av det skuldfria priset för fastigheter.
Om du efter 12.10.2023 har betalat överlåtelseskatt med gamla skattesatser (2 % för bostadsaktier och 4 % för fastigheter), returnerar Skatteförvaltningen den överbetalda överlåtelseskatten jämte ränta.
Kontrollera de exakta uppgifterna om överlåtelseskatten hos skattemyndigheterna när du ska köpa ditt första egna hem.
Läs mer om överlåtelseskatten på Skatteförvaltningens webbplats
Bostadsköp
När du och säljaren har godkänt villkoren och köpesumman i anbudet med era underskrifter, är det dags att gå vidare till det egentliga köpslutet. Köpslutet sker vanligen digitalt eller i köparens bank vid en tidpunkt som ni kommit överens om på förhand.
Digitalt bostadsköp
Bostadsköpet kan göras helt digitalt, och du behöver inte längre besöka ett kontor. Fastighetsmäklaren upprättar då dokumenten för köpet färdigt i det digitala systemet och pappren undertecknas med nätbankskoder.
Vid digitalt bostadsköp undertecknar säljaren och köparen köpebrevet smidigt när det passar dem bäst och oberoende av plats. Efter undertecknandet överför banken köpesumman till säljarens konto, och säljaren överlåter aktiebrevet till dig.
Läs mer på webbplatsen för Digitalt bostadsköp DIAS
Köpslut i köparens bank
Vid köpslutet deltar köparen, säljaren, fastighetsmäklaren och en representant för banken. Vid köpslutet undertecknas köpebrevet, som både du och säljaren har fått läsa på förhand. Efter undertecknandet överför banken köpesumman till säljarens konto, och säljaren överlåter aktiebrevet till dig.
Digitalisering av aktiebrev i samband med köp av bostad
Ifall du står i beråd att köpa en bostad i ett flervåningshus, parhus, fristående hus eller radhus, vars aktiebrev fortfarande är i pappersform ska aktiebrevet digitaliseras, alltså överföras till Lantmäteriverkets digitala system. Digitaliseringen gäller bostadsbolag som har bildats före år 2019. I bostadsbolag som har bildats efter det är aktiebreven redan registrerade i elektronisk form.
Ifall bostadens aktiebrev inte ännu har digitaliserats i det skede när bostadens äganderätt överförs, ska den nya bostadsägaren ansöka om registrering av äganderätten inom två månaders tid från att äganderätten har överförts. En ägare som inte har digitaliserat aktiebrevet inom denna tid förlorar sin rätt att delta i bolagsstämman.
Det är vanligtvis köparen som står för kostnaden för digitaliseringen av aktiebrevet. Banken kan ta ut en avgift enligt sin tariff för digitalisering av aktiebrev. Avgiften kan betalas med ägarkundens OP-bonus. Dessutom kan Lantmäteriverkets kostnader tillkomma.
Läs mer på Bostadsdatasystemets webbplats
Anmälan om bostadsköpet till skattemyndigheten
Bostadsköpet ska anmälas till skattemyndigheten. Om bostadsköpet görs med hjälp av en fastighetsmäklare, gör mäklaren överlåtelseskattedeklarationen för din räkning. Om köpet görs utan mäklare, ska du själv fylla i överlåtelseskattedeklarationen. Köpet anmäls till skattemyndigheten också då överlåtelseskatt inte behöver betalas.
Överlåtelse av bostaden till den nya ägaren
Vanligen avtalar man redan i anbudet, men senast i köpebrevet, om när säljaren överlåter besittningsrätten till bostaden till dig, dvs. när bostaden blir ledig för dig. Om ingenting har antecknats i köpebrevet, övergår besittningsrätten då äganderätten övergår. Äganderätten övergår till dig när köpebrevet har undertecknats eller hela köpesumman har betalats till säljaren.
När bostaden har överlåtits till dig är det fritt fram att flytta in eller börja renovera!