Skaffa information om bostaden och bostadsbolaget
När du har hittat en lämplig bostad är det viktigt att du sätter dig ordentligt in i informationen om såväl bostaden som bostadsbolaget. Då du köper en lägenhet ska du komma ihåg att det är fråga om ett aktieköp. Du köper alltså inte i egentlig bemärkelse själva bostaden – väggarna, golvet och taket – utan aktier i ett bostadsbolag. Därför är disponentintyget, energicertifikatet, bostadsbolagets bolagsordning, bokslut, verksamhetsberättelse och reparationsplan ytterst viktiga dokument, som du gör klokt i att ta dig tid att läsa ordentligt.
Red åtminstone ut följande detaljer antingen med mäklaren, säljaren eller disponenten innan du ger ett anbud:
- Finns det en inlösenklausul i bolagsordningen? Det vill säga, har aktieägarna i bostadsbolaget eller bolaget förköpsrätt till bostaden som säljs?
- Vilka reparationer och ombyggnadsarbeten har utförts i bostadsbolaget?
- Vilka reparationer planeras, har beslut om dem redan fattats och hur stor är den ifrågavarande bostadens andel av kostnaderna?
- Hurdant är bostadsbolagets ekonomiska läge? Hur mycket lån har bostadsbolaget?
- Om du behöver bilplats: finns det lediga sådana?
Tips då du ger ett köpanbud
Efter omsorgsfulla bakgrundsundersökningar kan du ge ett anbud på bostaden. Det lönar sig alltid att ge anbudet skriftligt, och av anbudet ska tydligt framgå uppgifterna om objektet, köpesumman samt säljaren och köparen.
I anbudet lönar det sig också att nämna när besittningsrätten till bostaden övergår till dig samt att avtala om en handpenning eller standardersättning, som fungerar som säkerhet för anbudet. I praktiken betyder det här att ingendera parten i bostadsköpet, varken köparen eller säljaren, kan häva ett godkänt anbud utan ekonomisk förlust. Vi rekommenderar att du ger anbudet villkorligt om du har fått en preliminär låneoffert av banken. Ett villkorligt köpanbud betyder att ett villkor för anbudet är att finansieringen ordnar sig.
Om en mäklare sköter försäljningen av bostaden, kan du upprätta anbudet med mäklaren vid bostadsvisningen eller senare. Mäklarna har vanligen färdiga anbudsblanketter som mäklaren fyller i ditt anbud i och ger det vidare till säljaren.
Du är bunden till ditt anbud tills du får svar av säljaren. Säljaren kan förkasta ditt anbud, acceptera det eller ge ett motbud.
- Då säljaren accepterar ditt anbud, genomförs köpet till dina villkor.
- Om du får ett motbud av säljaren, är ditt ursprungliga anbud inte längre bindande för dig. I motbudet kan säljaren till exempel ha ändrat tidpunkten för när bostaden blir ledig eller köpesumman. Om du accepterar motbudet, genomförs köpet i enlighet med det.
Lägg också märke till att säljaren inte behöver godkänna något anbud alls, även om det pris som bjuds skulle motsvara det begärda priset.
Köpslut i köparens bank
När du och säljaren har godkänt villkoren och köpesumman i anbudet med era underskrifter, är det dags att gå vidare till det egentliga köpslutet.
Köpslutet sker vanligen alltid i köparens bank vid en tidpunkt som ni kommit överens om på förhand. Vid köpslutet deltar köparen, säljaren, fastighetsmäklaren och en representant för banken. Vid köpslutet undertecknas köpebrevet, som både du och säljaren har fått läsa på förhand. Efter underskrifter överför banken köpesumman till säljarens konto, och säljaren överlåter aktiebrevet till dig.
Aktiebrevet förses med en daterad och undertecknad anteckning om att äganderätten överförs till dig. På basis av anteckningen införs du också i bostadsaktiebolagets delägarförteckning. Vanligen är det disponenten som upprätthåller den. Då bostaden utgör säkerhet för ditt lån, stannar aktiebrevet kvar som pant hos banken.
Det nya elektroniska bostadsdatasystemet ersätter från början av 2019 stegvis aktiebreven på papper och bostadsbolagens delägarförteckningar. I registret samlas information om ägande och pantsättning av aktielägenheter.
Anmälan om bostadsköpet till disponenten
När köpet är gjort, registreras den nya aktieägaren i bostadsbolagets delägarförteckning. Vanligtvis är det alltid disponenten som gör registeranteckningen.
- Om ett bostadsköp görs med hjälp av en fastighetsmäklare, ger mäklaren normalt de dokument som behövs till disponenten: en kopia av aktiebrevet med anteckningar om överlåtelse, en kopia av köpebrevet och Skatteförvaltningens kvittering av överlåtelseskattedeklarationen.
- Om du köper din första bostad behöver du inte betala överlåtelseskatt men en deklaration över köpet måste lämnas in till Skatteförvaltningen. Mäklaren gör en elektronisk överlåtelseskattedeklaration för din räkning.
- Om köpet görs utan mäklare, ska du själv fylla i överlåtelseskattedeklarationen och ge de nödvändiga dokumenten till disponenten.
Överlåtelse av bostaden till den nya ägaren
Vanligen avtalar man redan i anbudet, men senast i köpebrevet, om när säljaren överlåter besittningsrätten till bostaden till dig, dvs. när bostaden blir ledig för dig. Om ingenting har antecknats i köpebrevet, övergår besittningsrätten då äganderätten övergår. Äganderätten övergår till dig när köpebrevet har undertecknats eller hela köpesumman har betalats till säljaren.
När bostaden har överlåtits till dig är det fritt fram att flytta in eller börja renovera!
